央行廿三日舉行理監事會議決議，打房政策再次加碼，主要是規範第2戶購屋貸款。央行持續監控並努力以各種政策壓制房價，可謂「誠意十足」、盡心盡力、值得肯定，但打房加碼了幾波之後，或許該先了解一個數字：目前房市投機客比重，才好對後續政策作好規劃與定奪。

央行這次出手的時間點，被外界認為是有意選在房市黃金大檔「928檔期」前宣布實施，避免928檔期「過熱」，以免炒上去後再也下不來。新推出的政策有3項，一個是新增規範自然人特定地區（6都與新竹縣市）第2戶購屋貸款，不得有寬限期；第二，調降購地貸款最高成數為6成。第三，調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年。

新措施中，第二與第三項主要與業者有關，一般民眾最容易「有感」的應該就是第一項，針對第2戶購屋貸款作限制，因為先前的限制都是第3、4戶以上，才對貸款成數、寬限期等作限制，這次直接限到第2戶，代表的就是「事態緊急」，過去的措施仍未能壓制買氣、避免房價再漲，才會緊縮到第2戶。

但部份業者則反應，此次政策再限縮第二戶貸款寬限期，是打錯對象，「打房打到庶民痛苦增加，實在是沒有道理！」因為通常民眾購買第2戶，是為了幫子女置產或換屋，並非炒房，因此央行這個限制欠缺合理性，甚至因此導致收入有限的民眾還款負擔加重。

是非對錯，業者說的是否有道理，應該先了解房市投機客的多寡與比例。過去台灣市一直最為人批評之處，就在幾乎不課資本利得，炒房者的獲利幾乎不必課稅，這種形同變相鼓勵民眾炒房的制度，就造成只要房市看漲，就會越來越多人加入投機，讓房價漲更多─10年前房價飆漲時期，雙北的投機客比重一度高達6-7成，炒房幾成全民運動，就可知其與嚴重。

回頭看看從馬政府時代開始，歷年多次的打房政策內容，可以很明確的說：打房政策最核心與最重要的是要讓投機客不能為所欲為的炒房，最好能把他們都「逐出房市」，即使逐不走、投機客繼續炒房，也要讓他們「付出代價」─繳納重稅。

這也是為什麼當年針對房價飆漲，先是推奢侈稅、之後再推出房地合一稅，基本上都是對短期進出買賣者課以40-45%重稅，而央行的選擇性信用管制，也是針對多屋者的貸款成數作限制，設法減少其炒房的銀彈。

而從今年7月房地合一稅2.0上路後首月的課稅情況來看，有4成的交易案件適用35%以上的關稅，而在房地合一稅1.0的2019年、2020年，繳納35%以上重稅的比例大概為17-19%；但以持有時間長短來看，新規定是持有5年以內即出售者就要課35%以上重稅，但舊規定則是2年以內課35%重稅，因此，單由此數字其實不易明確判斷投機客的比重。

不過，由去年仍有17-19%的交易是持有不到2年可看出，投機客比重大概就在此數字上下，在重稅擴大到5年以下後，是否能減少「長線投資客」的數量，仍有待觀察。

在一個自由市場，只要有利可圖，一定會有尋租、圖利、謀財者，因此不論是多嚴厲的信用管制、更高的稅率，都很難讓投機客「歸零」；但如果能把投機客的數量與比例再往下壓到個位數字，打房政策應該就算是成功了。

而如果到此地步，房價仍持續上漲，代表的就是房市需要是有換屋者、首購族等所謂剛性需求存在，這時還要抑制房價上漲，就不能再使用針對投機客的打房招式了，而是要從增加供給─從都市計劃調整、土地釋出、增建公宅社宅等多處著眼著手，才能達到穩定房價的目的。

問題是：現在投機客占比多少？我們有這個數字嗎？