【文／連珠君】好不容易存了錢要買房，可千萬別只看房屋內部，公共空間最能看出一個社區的管理品質，只要5年就能看出問題，例如管理費支出是否有盈餘、設施有否維護。專家指出，若想要有豐富的休閒設施、24小的物業管理，建議要找至少150戶以上的大社區，才足以因應社區的開銷。

泳池水費高 最常被捨棄

溫水游泳池、咖啡廳、KTV、健身房、電影院等豐富的休閒設施，不用出門，下樓就能享受這些設施，經常吸引購屋民眾目光，台灣房屋台茂旗艦店經營主管林正修指出，建商在蓋好時，公設項目就已經固定，無法改變，民眾首要冷靜下來，看看這些公設項目是否真的符合需求。

一般肉眼可觀察公設的整潔度，是否能正常使用，最容易荒廢的設施非游泳池莫屬，除水費驚人外，還要救生員的費用，經營幾年後，就容易因耗費金額太大，區權會上就容易通過停止使用游泳池的決議。

另外還有咖啡廳、舞蹈教室，都是容易停止的公設項目，咖啡廳因為有食材、人員、保險、設備等費用支出，耗費的金額十分驚人，如果社區沒有超過150戶，3年後都會取消咖啡廳的營運，因為公設牽涉全部所有權人的權益，不管是決定荒廢或繼續使用，都要過半數的人同意，所以公共設施一旦荒廢，就不用期待能重新啟用。

社區步正軌 管理費有盈餘

管理費收入支出是否有盈餘，則是這個社區是否能正常經營的觀察要點，如果長期都是負的，可能是因為戶數不足，需要增加管理費，但10社區有9個不會同意增加管理費，所以一定要選擇管理費支出有盈餘的社區。

一般來說，社區戶數愈多，管理費愈多，林正修指出，若想要有豐富公設，建議選擇150戶以上的社區，一般社區大樓，也建議不要找少於100戶的社區，才有足夠的管理費因應社區各項設施的維護及物業管理。

電梯20年得換新 開銷大

要看一個社區的各項設施的維護、管理人員等是否能正常的運作，5年是個門檻，可以觀察健身房器材有沒有持續維修，電視是否繼續提供影片，社區網路能不能繼續使用，都可以得知社區的經營狀況好壞。

林正修表示，千萬不要期待公設會愈變愈好，翻新公設是非常大的開銷，要全部換新是不可能的，尤其屋齡到了15~20年又是另一個門檻，許多公共區域，如電梯、頂樓滲漏水維護、外牆、中庭等，有各式各樣需要維護修繕的費用要支出，20年左右的大樓，還需要更換電梯，一部新的電梯要價80萬元起跳，都是很大筆的開銷。