住展雜誌研發長何世昌今（14）日在台北市政府地政局舉辦的「2021居住正義2.0系列論壇Ⅴ─預售屋資訊與交易安全之探討與展望」中鐵口直斷表示，加稅，實現不了居住正義，儘管目前已實施房地合一2.0、實價登錄2.0，但房市仍正在進入「量低，價漲」的時代。

何世昌表示，現行實價登錄2.0，首度全面納入預售屋交易價格，在正式簽約之後30天之內必須完成申報登錄，但是，實價登錄有沒有達到平抑房價的目的？結果並沒有。

何世昌表示，試想，實價登錄制度，究竟是對誰有利？許多國家經驗顯示，實價登錄是在多頭時、有助漲效應，空頭時、有助跌效應。試想，台灣50多年以來，房市景氣循環，是多頭時間長？還是空頭時間長？答案呼之欲出。其次，實價登錄制度，是對賣方較順利？還是對買方較順利？大家還是要再想清楚。

何世昌回到大家最關注的房價問題，指出：「加稅，可以落實量能課稅精神；但加稅，實現不了居住正義。」加稅，就產生租稅轉嫁效應，打房後，房市出現「空頭量、多頭價！」台灣房價這一波已連漲五年，累計近十年房價漲幅已逾四成；而美國等歐美國家，稅比我們重很多，但近十年來，房價更大漲九成多。

何世昌分析，現在房地合一稅2.0實施下來，持有2年房子，被關廁所，市場供給量明顯減少；因此，房市正進入「量低，價漲」時代，主要原因，是重稅，讓房市賣方進入閉鎖期。

何世昌觀察，近年美國、韓國、英國等面對房價高漲問題，儘管打房政策打得遠比台灣更凶，但打房無效後，各國政府已開始紛紛政策大轉彎，廣建社會住宅、增加新供給之際；反觀台灣，政策思維，卻還是在走老路？！

何世昌觀察，台灣自1967年的50年以來，加稅往往無法達到平抑房價目的，而會產生轉嫁效應，每逢房價高漲，加稅成為解決問題的主要手段之一。事實上，從歐、美近十幾、二十年的房價趨勢已能證明，加稅非但無法抑制房價、房租，反而變相造成房價、房租，雙雙高漲，關鍵就在於租稅轉嫁效應。

何世昌認為，我們應該重新檢視「居住正義」的內涵到底是什麼，做到什麼目標才叫居住正義？如果為了量能課稅、為加稅而加稅，那麼目前做法沒有問題，但如果目的是為了降低居住負擔，很抱歉，加稅作法剛好適得其反。因而近幾年來，美國、英國政策都已轉向「擴大供給」，增加住宅供給來紓解供不應求的問題，而南韓重稅打房無果後也轉向擴大房屋供給量。

何世昌感慨指出，以前，他是一個「擁稅派」，可是多年研究各國房價後才發現，即使加了重稅，還是無法壓抑房價，很多打房打得凶的國家，也紛紛改採增加供給方式來減緩房價漲勢。

何世昌表示，因此他大膽預測，台灣房價，將會進入「主升段」，主要推手就是房地合一2.0，市場被鎖住多少量？因此，此時我們應該思考是否還要堅持別人走過且失敗的路，還是該調轉政策方向。