政府自今年7月1日起正式實施所謂的房地合一稅2.0版，多數人對這個政策的印象，都是在抑制房價打擊炒作等正向目標，但房地合一稅制有一個民眾不容易理解的規定，可惜此次並未隨之修正，因此民眾在出售因繼承或受贈取得的不動產時，一定要注意可能發生的高額稅負。

陳先生110年2月用新台幣3千萬買了一間房子，沒有貸款，他購買後3個月就過世了，他兒子小陳繼承時，土地和房子的公告土地現值和房屋評定現值加起來為600萬元，在小陳繼承後，因沒時間管理，所以在110年8月用原價3000萬賣掉，沒想到國稅局通知他，說他有交易獲利2400萬，依法要繳納超過1000萬的財產交易所得稅，小陳一頭霧水，買賣價格都是3000萬，哪有獲利，他去問熟悉稅法的律師，沒想到結果讓他心涼了半截。

我認為造成這種現象的主要原因，並不是繼承人實際上真的有獲利，國稅局認為小陳的「所得」，完全只是因為在國稅局在計算所得與成本的基礎與民眾認知不同所致，也可以說是一種虛擬所得。

學說上認為遺產稅是繼承人因無償取得遺產而所要繳的稅，性質上仍是所得稅，而繼承人在繼承階段的「所得」就是遺產稅的稅基；而在繼承遺產後的處分，於繼承階段的「所得」就是後續處分的「成本」。

因此，小陳當初繼承該不動產時的遺產稅稅基是600萬，這就是他日後出售時候的成本，而非父親當初的購屋的成本3000萬，現在小陳再賣掉的價格是3000萬，兩者相減之後的差額就是他的所得，即便小陳可以扣除相關稅捐及費用成本，但兩者的差距還是相當的高。

這種因為計算基礎不同所產生之「虛擬所得」，一般民眾不易理解，其不合理的地方是民眾明明就沒有實際價差所得，但卻要對其與投資客炒房價差一樣課予高額稅負，實在很難令人信服，且如果繼承人或受贈人是短期內就賣掉的，稅率更是驚人（註：房地合一稅2.0規定在繼承後2年內移轉的稅率為45％，2-5年移轉為35％）。

繼承人或受贈人若取得被繼承人在105年1月1日以前取得的不動產時，最好盡量不要立即處分，如果能等到五年後稅率下降到20％再處理，在稅率上會差很多，並且最好事先請人試算「將來要繳多少所得稅」再決定是否要賣，以免屆時因「虛擬交易所得」而要繳納天價稅款。