台灣的COVID-19疫情近日以來獲得控制，雖然再次面臨Delta變種病毒的威脅，但是，從8月成交量來看，房市有逐漸回溫的趨勢。

吉家網董事長李同榮也說，預期未來報復性買盤會積極介入市場，而7月才剛上路的「房地合一2.0」，未來也難以對成屋市場造成影響。

吉家網日前發布今年第2季的房市季報顯示，六都房市表現亮眼，特別是台中、台南及桃園的房價漲幅高居前3名，分別年增16.19%丶15.69%丶10.51%；

在個別行政區中，則以台中東區、高雄前金區、台南北區，分別位居前3名。

房地合一2.0上路兩個月 為何專家認為壓不了房價？

對於這樣的結果，吉家網董事長李同榮表示，今年上半年房地產市場歷經內外夾擊，在新冠疫情、房地合一2.0、實價登錄2.0等因素影響下，又逢缺工缺料等不利因素，全台房價年平均漲幅仍然高達二位數成長，交易量比較去年同期相比，增加幅度更是高達24.77%。

這也證明利率低丶資金多丶通貨膨脹等三大利多，可抵銷前述所有不利因素，吸引自住與換屋剛性需求買盤勇於進場，打炒房的心理恐懼因素一掃而空，這也顯示市場已預告房地合一2.0無效。

李同榮也提到，政府以為上一波房市2014年的高檔反轉，是房地合一1.0的效果，因此期待房地合一2.0政策推出後，能壓制房價。

但是，官方忽視了房市處於主升趨勢軌道上，未達反轉高點，蛋白區補漲未達滿足點，加上建築相關通貨膨脹加速，自住與換屋買盤積極，當然2.0重稅對成屋市場一點效應也沒有。

上半年六都房市 三大特色最耀眼

觀察今年上半年六都房市表現，李同榮說，表現最為突出的是三大特色分別是「蛋白區」、「新興工業區」、「低基期房價區」，且第2季六都行政區漲幅排名前十的行政區，也都聚焦這三大特色，因為未來房市何時發展到頂點，端看這三大區塊的漲幅何時達到滿足點，若當房價漲不上去時，也就是這波房市榮景的終點。

李同榮也分析，從買賣移轉交易量來看，上半年房市交易量比去年同期成長24.77%，全年房市交易量上看34～35萬棟。

而下半年在COVID-19疫情若能持續控制，預期9月房市將會爆量，更配合經濟成長、剛性需求等因素，帶動房市價量齊揚。

六都Q2房價年增率皆漲 蛋白區、交通便利性、重劃區最受青睞

若從價格來看，六都房價表現超越去年同期，台中市今年第2季每坪均價22.75萬，超越去年同期均價19.58萬，漲幅達16.19%，幅度最高；

台南市過去房價基期較低，但是從去年第1季反彈後一路上漲，補漲表現態勢強勁，今年第2季均價每坪17.92萬，對比去年同期大漲15.69%。

桃竹縣市則受雙北房價推擠效應，上半年交易量月增，今年第2季每坪均價21.76萬，這也是從去年第2季反彈後，一路上漲突破歷史高點，對照去年同期漲幅達10.51%；

雙北市房價已漸漸回溫，但因過去基期較高，整體表現較緩偏弱；高雄市房價基期低，於106年第4季起反彈後一路上漲，補漲表現態勢強勁，今年第2季均價為每坪19.05萬，對照去年同期小漲5.13%。

「蛋黃區房價過高，蛋白區房價親民具比價效應」

另外，李同榮也提到，在個別行政區的第2季的房價漲幅前十名中，台中、台南、高雄各有3個行政區上榜，這些都非傳統市中心蛋黃區，而是蛋白區、新興工業區及低房價區。

李同榮認為，蛋黃區房價過高，蛋白區房價親民具比價效應；蛋白區的重劃與造鎮規劃功能，區域產品新規劃獲購屋者青睞；基礎建設交通延伸便利性，生活機能提高而吸引置產等原因，都是刺激這些行政區房價上漲的因素。

台中東區、高雄前金區、台南北區 為何躍房價漲幅前三名？

像是榜首的台中市東區，在台中進入捷運時代，此區變身成為房市最熱區之一，擁有捷運藍線、捷運橘線，加上已完工的台鐵高架路線，成為台中市區難得三軌交匯點，此區不只交通地位舉足輕重，伴隨而來的人口移入、經濟活動更是房市最實質有力支撐。

排名第二的是高雄市前金區，是傳統文教區，多小家庭入住，兒女成家立業後遷出戶籍，使每戶住宅內人口減少。

此外，前金醫院、學校等各項機能豐富，也有足夠誘因吸引退休人士、單身未婚族購買小宅居住。其中古屋市場因機能、學區、房屋的保值性均佳，雖然不是高雄交易件數最多的行政區，但卻能維持穩定趨勢，再加上新成屋帶動，上半年交易量才會特別突出。

名列第三名的台南市北區，則受近年重大交通建設議題眾多，以及南科加持和新興重劃區發展，近期當地中古屋市場有回溫跡象，推測是相鄰區域房價帶動漲，區內「鄭子寮重劃區」為眾多重劃生活圈，低密度規劃、綠地廣闊，發展時間最早、機能也最為成熟，因此購屋族眼光瞄準北區，鎖定高CP值的中古屋，使交易量價跟著提升。

營建成本漲幅 + 疫情變化 下半年房市關鍵變數

不過，李同榮也表示，新冠疫情爆發，低利率擴大全球房地產市場泡沫，出現2008年全球金融海嘯以來最大泡沫預警，台灣房產也面臨許多不利因素，包括人口減少、空屋率超過10%、薪資低成長、政府打炒房等。

再加上政府打炒房措施欲使房價下跌的空間有限，剛性需求未來仍是市場主力，交易市場變數仍多，解除疫情警戒後隨著報復性消費抬頭，房市可望反彈回溫，特別是原物料上漲、工資增加及通膨疑慮，種種因素都可能推升房價。

展望下半年，營建成本漲幅趨勢不僅成為觀察重點，疫情是否能夠受到穩定控制，更是決定下半年及未來房市交易量的關鍵因素。