３個步驟解決管理費欠繳爭議

　　管理費法律性質上是基於規約或區分所有權人會議決議產生，對於公寓大廈區分所有權人（住戶）皆有拘束力，所有住戶皆有遵守該約定之義務。然遇到住戶有欠繳多期的情況，管理委員會該如何追討？以下從介紹三個步驟處理方式。

第一步：書面催告

　　依照公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」

　　所以，管理委員會訴請法院前，應先對該住戶做催告的動作，而且依照同條例第54條規定，催告是向原則上須以書面方式為之，所以建議以郵局存證信函的方式催告，日後舉證上較為便利。

第二步：直接起訴或聲發支付命令或聲請調解

　　方式一：直接向法院起訴

　　管理委員會可以依據公寓大廈管理條例第21條規定，向法院直接起訴，請求法院判命區分所有權人或住戶應繳之金額及遲延利息。。

　　方式二：向法院聲請核發支付命令

　　管理委員會可以向法院聲請核發支付命令，如債務人逾20日未提出異議，則該支付命令即為確定，管理負責人或管理委員會可持該支付命令及確定證明書向法院聲請強制執行；如債務人於20日期間內聲明異議，則以提出該件支付命令之聲請視為起訴，則以訴訟程序進行之。

　　方式三：向法院或鄉鎮市調解委員會聲請調解

　　管理委員會可以選擇向法院或鄉鎮市調解委員會聲請調解。如果向鄉鎮市調解委員會調解且成立後，法院會對調解書進行核定，此時該調解書便具有執行名義的效力；如果向法院聲請調解且成立，法院會作成調解筆錄，此調解筆錄日後也可以做為執行名義。

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第三步：聲請強制執行

　　如果調解成立、核發支付命令或法院判決後，住戶仍堅持不繳納的話，管理委員會可以先向國稅局查詢他的名下財產，並拿著調解書、支付命令或判決向法院執行處對其財產申請強制執行。

　　另外，公寓大廈管理條例第22條規定，如果住戶如果積欠管理費，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，管理委員會可以訴請法院請該住戶強制遷離。但管委會應先促請該住戶改善，如於三個月內不繳清，可以依照區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，住戶如果是區分所有權人時，尚可訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部份，於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣，並就積欠之管理費，受償順序與第一順位抵押權相同。

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