換屋族末日來了？央行限貸令絕殺房市

【文/住展房屋網】去年以來，行政院、內政部與財政部，紛紛祭出「打炒房」措施。而央行態度更為積極，先後已實施三波房市管控，總裁還放話，可能拿出更大的殺招……

繼去年末無預警重新實施選擇性信用管制後，央行打房絲毫未手軟，新措施一波接一波。

今年三月，央行宣布再祭出四項房市調控措施，針對「公司法人購置住宅貸款最高成數一律降至四成」、「豪宅貸款最高成數由六成降至五成五，並新增第四戶以上的豪宅貸款最高成數由六成降至四成」、「工業區閒置土地抵押貸款最高貸款成數五成五」，以及「自然人第三戶購屋貸款最高成數由六成降至五成五，並新增第四戶以上購屋貸款最高成數由六成降至五成」。

四月間，央行總裁楊金龍在立法院答詢時拋出震撼彈，表示若房價漲勢持續、且房貸餘額繼續增加，不排除祭出第三波房市管制措施，並考慮加強限貸令，擴大到「自然人第二戶貸款成數降至五成以下」。

不只打炒房　換屋也遭殃

自然人第二戶限貸令的構想一出，立即引發嘩然。原因有二，一是央行打炒房力度遠大於預期，下手更加兇狠；二是第二戶限貸令將打擊到「換屋族群」，而換屋族群大多屬於自住需求，這項政策顯然與央行一開始宣示的「只打炒作、不打自住」政策目標相違背。

「第二戶限貸五成，想換屋自住的民眾恐會無辜遭受波及，尤其近年有不少從老公寓換購大樓的高齡長者，他們已無法日日爬樓梯，原公寓想留給小孩，自己買一間大樓的房子住，這種卑微的需求未來恐怕變成奢求。」甲桂林廣告總經理陳衍豪建議，央行應該要三思，別讓換屋族成了政策的犧牲品。

君邑建設董事長鍾文欽則認為，央行限貸令可能造成另一種形式的不公平，建議要謹慎考量。他解釋，「自然人第二戶限貸令對有錢人沒差，打到的是想換房、錢卻不夠多的中小戶」。

有錢人不怕　中產衝擊大

鍾文欽解釋，有錢人口袋深，就算不貸款也能買房子。但大多數中產階級因小孩長大，家中空間不夠大需要換大一點的房子，而夫妻要支付小孩教育費、生活費，手頭上所剩有限，買房子往往需要貸款，第二戶限貸令將斷了他們換屋的可能性。

不管是建商與民眾，乍聽到央行第二戶限貸令的構想都想到一塊去，還有網友說：「難道一輩子都不讓人換屋了嗎」、「只剩有錢人才能換屋了」。不過，也有網友支持央行，認為「業者跳腳就是做對了」！

業者的憂慮，真是無病呻吟、空穴來風嗎？長期關注國內房市政策的中原大學財經法律學系助理教授蔡鐘慶說：「對於一般擁有一定資產的人來講，第二戶限制貸款最高五成，並不會影響其購屋的意願與能力，相反的真正有需求而資金不夠的人才會受到較大影響。」

成本漲太兇　業者盼轉圜

總的看來，業者擔憂不無道理，而央行為了抑制房價提出第二戶限貸令，是否師出有名、合情合理呢？

「去年以來房價回升是『有基之彈』，不是市場胡亂炒作。」陳衍豪認為，房地產業者過去苦了四、五年，最近好不容易盼到市場稍好，房市見到喘息空間，請政府勿過度打壓。他還說，台灣近年經濟成長強勁，台股又奔上萬六，企業、民眾大家都賺到錢，比較有能力買好品質的房子住，類似購屋行為不該被解讀為投機炒作。

鍾文欽表示，近期房價上揚主因是「成本漲太多了」；成本主要有兩大塊，一塊是土地成本，另一塊是營造成本。「尤其是營造成本，一年來大漲逾二成以上！」鍾文欽強調，上游成本漲而下游價格會受帶動，官員未著手解決問題的源頭，卻拿下游的建商來開刀，實在說不過去。

若政策定調　四方案應對

俗話說得好，正所謂「兵來將擋，水來土淹」。央行未來若真的祭出第二戶限貸令，資金有限的民眾又該如何圓夢換屋呢？換屋族可把握以下幾個訣竅。

一、「把握時間儘早換屋」。

陳衍豪建議，央行不管任何措施，都有適用新、舊制的時間分水嶺，若有換屋需求但資金相對有限的民眾，可以趁著新制實施前購屋並申辦房貸，貸款成數不會受到影響。

二、「房貸戶數只有一戶」。

鍾文欽分析，第二戶限貸令「並非指名下第二戶，而是一個人同時有二間房子辦房貸」；只要第一戶房貸還完後再換屋，就能避開第二戶限貸令箝制。因而，不管個人名下有幾間房子，申辦房貸的戶數才是認定的關鍵。

三、「家人很好用」。

如果想要換屋，但自己名下已經有一間房子正在背房貸，此時該如何取得更高成數貸款呢？此時可把第二戶房屋登記在老婆、孩子等親屬名下，再向銀行申辦房貸，即可避過第二戶限貸令。假如親屬還款能力不足，可以用第一間房子作為擔保品，而自己作為連帶保證人，往往能取得足額房貸。

四、「借新還舊再貸」。

有些家庭環境較複雜，親屬或許難以信任；為了保險起見，第二間房子仍想登記在自己名下，又想避開第二戶限貸令該如何是好？

這種狀況可透過「借新還舊」的方式，將第一戶房貸提早清償。作法為向銀行申辦信貸等其他類貸款，取得資金後提早清償第一戶房貸、塗銷抵押權。待手續辦竣後，再去申請第二戶房貸。不過，信貸利率通常較高，民眾必須謹慎衡量自身的還款能力，以免偷雞不著蝕把米。

紓緩高房價　學者提解藥

自今年五月以後，國內因疫情大爆發使房市快速冷卻，預料今年Ｑ２、Ｑ３連兩季央行理監事會議，會暫時撂置第二戶限貸令措施。之後若市場回溫，最快在Ｑ４才可能再作討論。

不管央行何時會祭出這項殺招，我們更關心的問題是，「實施第二戶限貸令就能讓國人買得起房子嗎？」

蔡鐘慶直言，央行頻繁實施房屋貸款調控措施的目的應該是為了抑制房價的攀升，實現居住正義。目前主要都會區的房價相比年輕人的收入，確實讓年輕人在購置房屋負擔甚高，惟針對自然人第二戶貸款祭出最高五成限貸令，恐怕仍無法達到讓房價下跌，年輕人買得起的目標。 與其頻繁打房無法抑制房價，讓民眾失去信心，蔡鐘慶建議，政府應鼓勵企業將獲利分享給員工，讓整體社會薪資提升，且透過社會住宅的大量興建、並讓多房者願意拿出來以合理租金出租，恐怕是目前政府所能提出的較好手段！

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