自五月中本土疫情爆發以來，許多本國內需企業的營收均受到不小的衝擊，除了餐飲、住宿與旅遊等服務業外，疫情會降低民眾看屋的頻率，自然會使得房屋的交易件數降低。因此，部分業者就以此認為房地產業已受到衝擊，進而要求政府除了紓困外，也需要考慮鬆綁對房地產市場的管制。然而，以疫情對經濟的衝擊來做為鬆綁房地產市場的管制措施的理由是否合理，值得我們進一步討論。

疫情對房市的影響是極短期的

有關房地產的交易是否降溫的討論也出現在第二季理事會議議事錄摘要中，有央行理事認為考慮7月開始實施的「房地合一稅2.0」與「實價登錄2.0」以及6月房市已經降溫，因此，建議不宜採取進一步的管控措施。

上述的說法存在幾個問題，首先，房市交易的降溫受到政府採取三級管制所導致的人流降低影響甚大，而非長期性的房地市場供需出現變化。其次，以一個月的房市降溫就認為房地產市場的管制無須趨嚴的想法缺乏足夠的資料驗證。事實上，七月下旬以後，三級管制已逐步降級，即使六月與七月的房市交易下降，也不足以說明全年房市供需有大幅改變。更重要的是，若單月的房市變化可以做為是否持續加強房地產管制的理由，則央行應該自房地產升溫以來就持續加強管制，而非到去年底才有較明確的直接管制措施。

換句話說，央行也是看到一段時間的變化才會對房地產市場採取較嚴格的選擇性信用管制措施，同理，以單月的房市變化作為房地產管制不應趨嚴的思維，實過於偏頗。即使美國經濟過去一年多來受到武漢肺炎的影響甚大，但美國房地產市場過熱的問題仍受到關注。

關注法人持有多屋進行套利的問題

根據內政部在上月底公布的統計資料指出，2020年底全國低度使用(用電) 住宅共有87.6萬宅，空屋率11.94%。若以自然人與法人來區分，自然人持有的空屋為74.2萬宅，法人持有13.4萬宅，其中，不動產及營建業法人就持有7.4萬宅。

在持有宅數上，持有四到九房者為42萬宅，空屋7.2萬宅，持有十房以上者為36.3萬宅，空屋有11.1萬宅。由上述資料可以知道，房價預期上漲的心理使得自然人與法人願意持有多屋來進行套利的動機是非常強的，套利的空間除了受到房屋的持有稅與交易稅的影響外，更重要的是，央行對於房地產市場所採取的選擇性信用管制可以直接影響炒房或囤房者的進入成本，當對於多屋者的選擇性信用管制愈嚴時，購屋者可以進行貸款融資的成數愈低，在相同的自有資金水準下，其可以購得的房屋數將會愈低，套利的空間也會縮小，這是為何大家會期待央行可以對炒地與炒房者採取嚴格選擇性信用管制的主因。因此，若疫情並沒有對房地產市場的預期心理帶來負向影響，因此，央行的選擇性管制也沒有鬆綁的理由。

不可否認，影響房地產市場的因素相當多元，最主要的原因仍是來自於美國為首的寬鬆貨幣政策，由於台灣的經濟量體相較於美國、歐盟與日本小，因此，當外國央行採取低利政策時，我們也必須採取低利的政策來因應。但是，低利政策所導致的閒置資金過多時，資金將有很高的機率流向股市與房地產等投機性活動，此時，若央行可以採取積極性的選擇性信用管制來降低投機行為，一來可以避免貧富差距的擴大，二來可以降低資金流向無助於提升生產力的投機活動。由上述討論可知，只要疫情未對房地產市場的預期心理產生巨大變化，以疫情當作鬆綁房地產管制的理由，也就不存在了。

※作者為淡江大學產業經濟與經濟學系合聘教授