【文．黃健誠】

日前內政部主計總處發布5月租金指數為104.51，再次創下歷史新高，同時也是連續122個月上漲，節節高升的租金讓許多薪水不漲的民眾大嘆「不只買房買不起，連租房也快租不起了」。

由於房屋租金越來越高昂，租屋市場近年來也常出現令人覺得荒謬的奇怪現象，如有房東將陽台空間隔成房間來出租，或是日前有房東將陽台改成廁所等類似消息都時有所聞。

在今年4月時，一間走「廢墟風」的出租套房刊登在房屋出租網上，因其房間照片看起來毫無整理，地板髒亂又堆滿雜物、衣櫃及床頭櫃也已腐敗脆化，猶如廢墟般的6坪大小的房間月租金為1.1萬元，因此引起網友熱議，凸顯出租金高漲下的市場亂象。

一般給人較為嚴肅印象的司法院，13日依樣畫葫蘆，在臉書上貼出一張模仿房屋出租網物件、同樣是「廢墟風」的圖片，上頭還寫著「有故事的小屋，附家具」，其他資訊欄上還寫著此物件為位處1樓、1房1廳的8坪小屋，但是月租金高達1.5萬元。

司法院貼搞笑廢墟租屋照　提醒租屋族注意五大事項

帶有些許諷刺意味且頗具搞笑成份的圖片在網路上引起熱烈迴響，而該篇貼文雖然以搞笑形式貼出，但實際要討論的是租屋時要注意的法律問題，詳細列出租屋族如果碰到五大問題時，所會碰上的法律問題與解決方式。

司法院在臉書上整理出五大問題，並解釋其碰上的法律責任與解決方式：

馬桶不通誰要修？

司法院表示，依據民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」因此房東有義務將屋況保持合於使用的狀態。

且根據民法第429條第1項：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」因此除非另有約定，原則上舉凡天花板漏水、馬桶不通、壁癌等等問題，房東都應該負責修繕。

至於像是燈泡等消耗性用品，如果是自然使用所造成的耗損，原則上也是房東要負責修繕。但若要避免爭議，也可以直接在契約約定清楚這些消耗品的修繕責任歸屬。

東西壞了房東都不修怎麼辦？

民法第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

也就是說，如果東西壞了，房客可以催告房東在相當期限內修繕；如果房東遲遲不理會，房客可以跟房東終止租約，也可以先自己請人來維修後，再向房東請款或是從租金中扣除。

但要記得，東西壞了一定要跟房東說。如果房客怠於通知，例如房屋漏水，但房客選擇睜一隻眼、閉一隻眼，不跟房東說，導致房東沒辦法及時維修、進一步造成房東的損害時，這時房客有可能要對房東負賠償責任。

房東可以擅自進入租屋處嗎？

房東不論是要帶新房客來看房，或是來拿仍擺放在租屋處的物品，又或者是想要「檢查」房客有沒有愛惜房子，都要得到房客的同意。

因為房屋的所有權雖然屬於房東，但租賃期間房屋就是房客的私領域，所以如果房東未得到房客的明示或默示允許，卻無正當理由而擅自進入租屋處，就可能會觸犯刑法第 306 條侵入他人住居罪。

可以當全能住宅改造王嗎？

若房客想動手改造自己的房間，加上最近減少外出，待在家的時間更多了，房客想要自己DIY，如把牆壁漆成白色、地板換成淺木色，打造「日系簡約風」的居住環境，房東可以說「不」嗎？

司法院解釋，房客在簽約後就擁有房屋的「使用收益權」，若沒有特別在契約註記「不能裝潢」等約定，房客就可以自行重新裝潢。但要注意，租賃契約如果有退租時應「回復原狀」的約定，那麼房客退租時就必須把裝潢拆除、回復成一開始承租時的樣子。

遇到租賃糾紛要怎麼辦？

在 2018 年 6 月 27 日時，租賃住宅市場發展及管理條例 正式上路，如果遇到租賃糾紛，可以到各地方政府的不動產糾紛調處委員會來調解，而且 「免繳費用」 。

此外，若房東遇到積欠租金的房客，如果當初的租賃契約有經過公證，且上面載有強制執行條款的話，房東就可以直接透過強制執行的方式來取回租金，不用先提起民事訴訟。

租屋族用這「五大原則」　降低「踩雷」機會

另外，對於租屋時的注意事項，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴提醒，民眾若想避免租屋後，與房東發生糾紛，最好的方法，就是在看房時、簽約前將細節看清楚。

像是包括「看房時確認房東為屋主本人，避免向二房東租屋」、「合約內容逐條審閱，注意有無不平等條款」、「口頭協議都不算數，任何承諾都要紀錄於合約上」、「租屋看房時，檢查房子、裝潢有無異常之處，可在合約中附上屋況及各項設施圖片佐證」、「便宜沒好貨，租屋前先了解區域行情，房租低於行情過多要小心」。

陳傑鳴表示，注意這五大租屋原則，尤其在簽訂租屋合約時更要謹慎面對，才能有效降低日後發生租屋糾紛的可能性。

本文授權自今周刊，原文見此。