郎美囡／寄望囤房稅抑制房價　打壓不到2%的多屋客可收效？

▲房價居高不下，不少人認為修改囤房稅能解決問題。（圖／記者陳筱惠攝）

文／《大家房屋》企劃研究室副理　郎美囡

房價居高不下，政界、學界認為修改囤房稅能解決問題，揮舞居住正義的旗幟，在探討影響層面必須更為謹慎，如本月3日立法院財委會，審查房屋稅條例相關修正草案，討論熱烈，不過最終以朝野無共識收場，將延期再議。

房屋稅條例在2014年修改，針對非自住之住家用稅率提高至1.5~3.6%，希望以調高稅率來抑制囤房，並維護租稅公平，並由中央授權地方政府開徵，但多年來，極少數縣市課徵高稅率，且全台房租及房價持續上揚，我認為，看起來囤房稅推行的成效不彰。

▲課了重稅，房價卻不是這樣跌？（圖／記者陳筱惠攝）

在六都中僅台北市在3戶以上每戶按3.6%稅率課稅，但是否有利於抑制房價實難判別，以台北市為例，近年房價有感下修是2016年，關鍵在於先前央行的房市管制，以及房地合一所得稅實施的影響，造成市場交易急凍，缺乏買盤支撐，賣方讓價求售，造成平均房價下修。

再以住宅類別觀察，價格下跌的住宅以高單價，或短時間價格翻漲的重劃區住宅為多。一般住宅的價格並未崩跌，且這情況不只在實施囤房稅的台北地區，新北市、台中市房價走勢也如出一轍，顯見，對於交易量及房價有效抑制的關鍵在於貸款成數、利率以及交易稅制，且深受影響的會是高價住宅及案量大、漲價兇的重劃區，但這些住宅未必是普遍自住者想要購屋的類型或區域。

▲細部探究有多少人囤房，到底誰囤房？

再細部探究有多少人囤房，依據內政部統計2020年年底國內自然人及法人持有住宅之數據，全國有555.79萬位自然人擁有住宅，其中擁有4房以上者共8.09萬人，佔全體擁住宅自然人的1.46%，在法人的部分，全國有11.24萬個法人擁有住宅，其中擁有4房以上的法人共1.34萬個，佔比高達11.96%。

數據顯示，自然人擁多房的比例低，因此也有人認為，若針對這8.09萬擁4房以上的自然人實施囤房重稅，影響的對象少，反而可以在傷害最小的範圍，達到抑制囤房稅應有的效果。

▲借鏡南韓的經驗，政府下重手打房最後，竟出現反效果，示意圖。（圖／記者陳筱惠攝）

我認為，加重自然人的稅率，是否能將其多出的房屋，釋出至租屋及售屋市場，難以斷定。

首先，以有能力擁多房的高資產族群而言，其看重資產長期價值及穩定性，持有稅率增加2%~5%未必有促使其釋出房屋的效果，其次，有些擁多房的來源並非買賣，而是繼承，且這些繼承而來的房屋，可能過於老舊或地處偏遠，就算釋出也難找到承租人或買方。

放眼國際，借鏡南韓的經驗，政府下重手打房最後，竟出現反效果，房價及房租展現驚人漲勢，由於人心難以預測、市場尤其機制，單純從稅制、貸款條件上拉高或降低數字，未深入探討國人習性、區域落差，不但達不到預期結果，還可能適得其反！