何謂照價收買及其照價收買之時機為何？政府依法 實施照價收買之地價補償標準為何？收買後之土地如何 處理？請依土地法及平均地權條例說明之。

90、96、98 年考 (資訊來源:黃兆玉老師110年地政士考照班講義)

答：

（一）照價收買：國家按照私人所報地價，強制收買其 土地，取消私有土地所有權之行政行為。為平

           均地權四 大辦法之一，旨在合理調整地權分配、杜絕投機壟斷， 使地價申報中平，以利照價

           徵稅與漲價歸公之實施。

（二）照價收買之時機如下： 

           1.土地法之規定如下：

           （1）土地法（土89）：私有荒地，逾期不使用者，該 管直轄市或縣﹙市﹚政府得照申報地價

                    收買之。

           （2）土地法（土１57）：土地所有權人認為標準地價 過高，不能依前條為申報時，得聲請該

                    管直轄市或 縣﹙市﹚政府照標準地價收買其土地。

           2.平均地權之規定如下口訣：如紅字

           （1）79→平均地權條例第16條：申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得 照價收買 。

           （2）99→平均地權條例第47-1條：申報人申報之移轉現值，經審核低於公告 土地現值者，得

                    由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值 徵收土地增值稅。

           （3）空地→平均地權條例第26條：直轄市或縣（市）政府對於私有空地，得 視建設發展情

                    形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建；逾期未建 築、增建、改建或重建

                    者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍 之空地稅或照價收買。

           （4）荒地→平均地權條例第26-1條：農業用地閒置不用，經直轄市或縣（市） 政府報經內政

                    部核准通知限期使用或命其委託經營，逾期仍未使用或委託經 營者，按應納田賦加徵一

                    倍至三倍之荒地稅；經加徵荒地稅滿三年，仍不使 用者，得照價收買。

           （5）超額建地→平均地權條例第72條：超額之十公畝以上未建築土地，直轄 市或縣（市）政

                    府應通知土地所有權人於二年內出售或建築使用；逾期未出 售或未建築使用者，得予照

                    價收買。

           （6）出租耕地→平均地權條例第76條：出租耕地經依法編為建築用地者，出 租人為收回自行

                    建築或出售作為建築使用時，得終止租約。依規定終止租約， 實際收回耕地屆滿一年

                    後，不依照使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市） 政府得照價收買之。

           （7）一併收建→平均地權條例第34條：由直轄市或縣（市）政府查估後，提 交地價評議委員

                    會評定之。

（三）政府依法實施照價收買之地價補償標準：

           照價收買土地之地價，依下列規定計算之：

        1.依第十六條規定收買者，以其申報地價為準。

        2.依第四十七條之一規定收買者，以其申報土地 移轉現值為準。

        3.依第二十六條、第二十六條之一、第七十二條、 第七十六條規定收買者，以收買當期之公告土

           地現 值為準。 

        4.一併收建→平均地權條例第34條：由直轄市或縣 （市）政府查估後，提交地價評議委員會評

           定之。

        5.照價收買之土地，如土地所有權人有改良土地 情事，其改良土地之費用及已繳納之工程受益

           費， 經該管主管機關驗證登記者，應併入地價內計算之。

（四）照價收買土地之處理：97年考

        1.隨時公開標售（平7）：照價收買之土地，得隨時公開標售， 不須經該管民意機關之同意及行

           政院之核准，不受土地法第二 十五條之限制。

        2.照價收買之土地，應依下列方式處理（平細48）：

         （1）土地建有房屋：照價收買之土地建有房屋時，得讓售與地 上權人、土地承租人或房屋所有

                  權人。地上權人、土地承租人 或房屋所有權人不願承購或在限期內不表示意見時，得予標

                  售。

         （2）土地為空地：照價收買之土地為空地時，除依規定得讓售 與有合併使用必要之鄰地所有權

                  人外，應予標售。

         （3）土地為農地：照價收買之土地為農業用地時，應予標售或 出租與農民。

         （4）其餘土地：前項應行標售之土地，如適宜興建社會住宅或 公共設施使用者，得優先讓售與

                  需用土地人。 其餘土地應隨時公開底價標售。

前二項標售底價及讓售之地價，依各直轄市、縣(市)公產管 理法令規定辦理