【新成屋】不同樓層優、缺點解析！座向怎麼挑才能真正「冬暖夏涼」？

文／朱家儀 諮詢專家／35線上賞屋

【曉姿想買房】前情提要：經由馬妮引薦，曉姿認識了張金鶚教授，在與他討論之後，曉姿懂得如何評估自己該不該買房、買房如何成為「屋主」而非「屋奴」，以及相當重要的購屋「五大元素」。

在與張金鶚教授討論過之後，曉姿回家和先生詳細討論了兩人對未來的規劃、進行財務狀況體檢，以及了解自身的購屋需求，這才有了確切一些的目標──這對小夫妻決定朝「購屋」的方向前進。

「既然決定要買，想先看看新一點的房子呢。」兩人於網路上查看各式各樣銷售物件後，曉姿這麼對先生說。

屬於行動派的曉姿，當天稍晚便撥打了中意區位附近幾間新成屋的案場電話，約好即將來臨的周末前往賞屋。

看房小白：一切都在憑感覺

周末很快就過去，到了星期一，公司裡該跑新聞的記者都直接出去了，一些正在審稿的編輯則在電腦前忙碌的敲打著鍵盤。

「怎樣？銷售現場好玩嗎？」馬妮問。曉姿在星期五跟馬妮聊天時提到，自己打算先從新成屋開始看。從來沒到過銷售現場的馬妮止不住好奇心，一早便繞到曉姿辦公桌前方想聽她分享心得。

「我覺得自己好像『小白』。」曉姿說。

「蛤？什麼意思？」

「到了新成屋的銷售中心，對於什麼才是重點、要看哪裡才知道房子好不好都沒有個頭緒，似乎都在憑『感覺』。」曉姿苦笑著說，「再加上銷售小姐很會推銷，因此好像不管哪一間『感覺』都很不錯。」

馬妮說：「你是不是沒做功課就去看啦？」馬妮還想繼續往下講，後方卻被人點點肩膀，提醒她去會議室參加預定的會議。

「我要去開會了，我跟你說，你去圖書館找一本叫《房子這樣買：完全解答購屋108問》的書，裡面會有些派得上用場的東西。」馬妮拋下這句話，便急忙往會議室去。

照著馬妮的建議，曉姿下班後繞到附近的圖書館一趟，順利借到書。回家開始閱讀後，才知道馬妮推薦給自己的原因，這本書所提到的108個問題，正好都是自己心中還未找到答案的疑惑。

當看到其中一章〈看新成屋，跑單小姐最愛找你做的事？〉，曉姿更趕緊拿出筆記本，記下文中提到在新成屋銷售現場的流程重點：

在新成屋銷售現場，你會遇到......

1. 喝茶配圖：跑單小姐基本上會先請你喝杯茶，問你是不是當地人？從事什麼職業？......這個階段，跑單小姐正試圖了解你的購屋需求和購屋實力，以評估要帶你看哪種產品。

2. 看實品屋：跑單小姐一般都會先帶你去看美輪美奐的實品屋，讓你想像這裡就是你未來的家......只能看格局和感覺。

3. 看空屋：看空屋你才知道哪些地方有梁柱、管線是怎麼牽的、採光好不好、油漆、瓷磚等施工是否粗糙。

4. 看公設：不要怕麻煩，一定要實際去看一下公共設施......看看自己是否用得上這些公設。

5. 付訂金：幾乎所有的跑單小姐都會希望你當場決定......建議你回去冷靜一下，如果真的很喜歡，再找一天仔細看房子的每一個細節。

房子的室內坪數要到14.5坪以上，才適合做兩房一廳

「老婆，我分享一個影片給你，你看一下。」曉姿的先生原本窩在沙發上用手機，突然坐起身來，「裡面在談買房時坪數大小的選擇，內容很值得參考。」

放下手上的書，曉姿點開影片後看見主持人開始介紹：

「各位朋友大家好，歡迎收看35線上賞屋，我是Ted。我們今天賞屋說說在這邊要教大家，你應該要買到多少坪的房子。......新大樓的話要扣掉公設比，還有陽台，如果是舊照要扣掉雨遮還有一些樑柱，才是你真正實際使用的室內坪數面積。」

曉姿將影片全部看完，發現當中談到幾個重點：

• 客廳加上家具及電視櫃，再加上餐廳，可以抓個6坪到7坪

• 正規的廚房加電器櫃和擺冰箱的位置，1坪的空間是很緊繃的，至少要1坪半或是2坪才夠用

• 一間浴室包含淋浴間、馬桶、面盆等設置，基本上也要1坪半

• 臥室要考慮到床、衣櫃、走道、梳妝台等空間，一個標準的主臥，至少要將近3坪；如果擺放的是單人床可能就只需要2坪

• 若以客廳4坪、餐桌、廚房各1.5坪，加起來7坪；衛浴空間1.5，再加上主臥與一個次臥共5坪；走道跟玄關留1坪好了，基本上室內一定要14.5以上，才適合做成兩房一廳

• 陽台基本上也要差不多1坪左右（要放洗衣機、曬衣服的架子）

「哇這個影片含金量也太高了吧！老公，我們去跟這個35線上賞屋約個現場諮詢，把我們上週看房時疑惑的地方跟他們詢問看看怎麼樣？」

樓層越高越貴嗎？不同樓層有什麼優缺點？

在預約好的當天，曉姿夫妻一起前往與影片中的主持人見面，看到Ted本人。在聽過他們的來意，Ted一點也不浪費時間，直接針對新成屋的看房重點向兩位進行解說。

「首先你們要瞭解的是樓層高低的選擇和抗性。很多人說一定要買樓層高一點的，不要買太低的樓層。然而其實樓層高不一定完全就這麼好。如果是在4樓以上，可是10樓或9樓以下的話，很多人會有一個說法，就是它是屬於揚灰層，灰塵飛揚在這一區不容易散掉的。嚴格來說，大概在離地差不多30米的高度。」

Ted喝了口水潤一潤喉，繼續說：「不過這個說法其實也不是絕對的，變因還包括空氣的流動，有些靠河的建案可能就不適用。可是如果在都市或是大樓之中，可能就有這種狀況。大體來說整體揚灰層濃度和高度，在每一個地區可能不太一樣，在做選擇的時候要觀察一下附近的區域。」

曉姿說：「但是如果挑比較低的樓層，會不會很吵？」

「一般來講沒有錯，低樓層本來就比較接近地面。但是中、高樓層並不是就沒有這些噪音，而是它的噪音汙染，還有它傳達的方式不一樣。」Ted解釋道：「低樓層除了聲音以外，震動也很大，例如汽車經過路面，或是在鐵軌或捷運附近，就會有震動產生的聲音。而高樓層只要是在音量可以到達的區域，可能幾個樓層，甚至10樓以內，其實也多少會受到噪音影響。」

曉姿的先生聽到這，感到有些無所適從：「那到底我們應該怎麼選擇呢？」

Ted說：「我個人比較不會建議選新成屋的1到4樓。離地面比較低的通常濕度較高，如果附近有大樓，也比較容易被影響採光。不過有些建案一個樓層規畫很多戶，電梯卻只有兩台要等很久，住低樓層倒是可以選擇走樓梯，比較不容易受到電梯影響。」

講到這裡，Ted稍微停了一下確定兩人沒有疑問，才繼續說下去：「一般中高樓層視野比較開闊，通風採光都會比較好，但是附近如果大樓林立可能仍會被遮擋，這時就要再考慮。另一點該考慮的是，有時候空氣汙染物反而是聚集在離地30米左右高度的位置。」

「而頂樓通常都是大樓裡最貴的一層，優點是私密性好，而且沒有樓上鄰居的噪音干擾。但是要注意防水還有隔熱，因為頂樓通常就是太陽直曬，最上面沒有遮蔽。如果用塗料去做防水和隔熱，就要特別注意折舊的問題。」

Ted抬眉思考一下，接著說：「還有如果你看的建案是那種15樓、16樓以上的大樓，通常會在12、13或14樓的地方做『中繼水箱』，是為了彌補樓層太高的時候樓上水壓可能不足。但只要水囤積在那邊，就有可能會潮濕，或是馬達會有相對的躁音，所以這些樓層可能會有一些議價的空間。」

「不過大體而言，樓層愈高愈貴是不變的道理。現在的新建案，價錢就是隨著樓高一直墊上去，每一層樓可以到每坪幾千塊、甚至一萬塊的差價。」

曉姿忽然想到之前曾經看到火災的新聞，因為房屋位於巷子內，左右兩邊的汽機車又胡亂停放，導致救災困難。便問：「那請問大樓之間的棟距，是否也應該要納入考慮呢？」

Ted說：「沒有錯，棟距影響到的不只採光、通風與隱私，更重要的是消防安全。」根據台北市政府消防局的資料，為了在火災發生時能夠讓消防車進出搶救，消防通道至少需保持3.5公尺以上淨寬。若是棟距過於狹窄，在火災發生時便可能影響救災的進行。

房子座向怎麼挑？如何才是真正「冬暖夏涼」？

接下來，曉姿和先生詢問了座向問題，想知道是否有所謂好的及比較不優的面向。Ted聽完他們的描述，開始解釋當中的學問：「講到面向，首先一定要看樓層家配圖，所謂座向不是樓下大門朝的方向，也不是你家那一戶住家的門口，而是你這一戶進去最大面的對外窗，那個才叫做你的座向。」

「房子的座向會影響整體居住的舒適性。台灣夏天吹南風，冬天吹北風，所以坐南朝北的房子，冬天會遇到北風，除了冷還會雜夾一些沙塵，可能常常要拖地。坐北朝南的房子，冬天你可以抵禦北風的侵襲，夏天的時候吹南風，空氣有在流動的話相對就不會這麼悶熱。不過更嚴格來說，冬天的陽光是從東南往西北方，因此坐西北朝東南，才是真正的冬暖夏涼。」

曉姿想到許多人跟自己說盡量避免朝西的房子，便問道：「那朝西的房子會有什麼樣的問題呢？」

Ted答道：「朝西的房子除了會有西曬的問題容易熱以外，陽台、建材長期被曬的話也容易折舊的。」

曉姿夫婦聽完，覺得對於房子的挑選更有概念了。看到勤做筆記的兩人，Ted微笑著說：「其實總結下來，樓層和面向沒有什麼是最好的，畢竟每一棟樓都蓋在不同位置、環境，要考慮的因素也不一樣。但今天學到這些，你就可以拿分析過的優、缺點去說『我買這戶希望便宜一點，因為它有怎樣、怎樣不好的地方』。給你們做參考，希望有幫上忙。」