幾位朋友最近不約而同問起一個有意思的問題，「為何政府打房接二連三，市況好像沒有太大影響？說好的逃命潮呢？」

確實，緊接著在央行兩波選擇性信用管制之後，就剩下房地合一2.0確定在7月1日上路這件大事，聽起來似乎是大利空的訊息，但似乎並未掀起滔天巨浪，引起傳說中的「降價逃命潮」，究竟為什麼？

答案就在「房地合一」本身。

這次2.0版修法重點在於持有五年內售出的稅率拉高、境內法人稅率比照自然人，以及把預售屋、股權移轉納入房地合一核課範圍；聽起來驚人，但影響最大的除了境內法人外，就是持有兩年以上，未滿五年的非自用屋主，以及剛好買了預售案，不上不下的投資客。

從數據中會發現，適用房地合一的屋主並非市場大多數，怎麼說呢？

2016年之後台灣買賣移轉量才從24.5萬的歷史新低逐漸回升，在全台800多萬住宅存量中，多數屋主還是早在2016年之前就已經買好，既然本來就不適用房地合一，制度怎麼改，都影響不到他們，既然影響不到，何來斷頭之說？

另一個關鍵是，房地合一是一個有獲利才需繳稅的制度，並不像奢侈稅一樣無論賺賠都照市價課稅；因此賣方最大的底線僅是在獲利與稅差之間取得平衡，最壞狀況不過就是少賺，還不至於賠售，頂多咬牙撐過五年，在此狀況下，價格當然很難出現許多買方期待的大跌。

價格跌不了，看似沒啥用，可房地合一2.0的後座力不容小覷。

在銷售端上，還沒進場的買方必然會心中盤算，成屋五年、預售七年起跳的持有期太長，除非自用，不然時間一長不僅增加不確定性，在高度風險下，資金無法有效運用，大大降低房地產的投資價值；雖然坊間有不少「節稅偏方」，依舊有被查稅的風險，迫使短線投資者或往能轉嫁成本的更低價，抑或是轉戰其他管道；無論最後怎麼發展，可預期的是，買盤會少了許多，缺了投資者的市場，交易規模將會萎縮，建商、代銷、房仲等從業者得面臨重新洗牌，在可見的三五年間，又會是一波新局面。

至於價格何時會降，在這局面下，只能說政策短期難解，長線自有分曉。

◎現職
住商不動產企劃研究室經理