買公寓隔套當房東行不行? 這幾點要注意
591編輯部報導
台灣租屋市場龐大，不少人認為買下老公寓隔成多間套房出租，就可以穩穩當房東收租，但事情可沒你想的那麼簡單，首先若是選擇重新翻修改格局，裝潢業者指出，因要符合用電、載重、防火等規定，裝潢費百來萬起跳、且裝潢期等於空置期，尚未收到租金收益前都得要通通吸收。
｜30坪公寓隔套裝潢預算超過200萬元
想當新手房東追求高投報，有些人選擇房價低的一般老公寓再去隔間改裝成多間套房出租，但評估投報率時可要懂得精算一下，像是隔套裝潢費可不便宜，富品創毅工程公司室內設計師李威表示，買老屋做隔間套房，假如是一間在新北市30坪的老公寓，若想隔成5間套房出租，一坪約要抓7萬元，費用也會依屋況做調整，且整個裝修過程就得需要建築師、結構技師、消防技師簽證審查，簽證費用也要12~15萬，整體絕對超過200萬元。
另外，李威指出，一般估算投報率是以年收租/房屋總價+裝潢費+代書規費+家電+房貸利息及其它隱形成本來算，以租客需求最高的雙北市來說，台北市合理投報率為4~5%；新北市房價相對比較低，合理的投報率約6%。
圖/公寓改建隔套裝潢費可不便宜。富品創毅工程提供
｜整體從無到有約花4~5個月
再來必須要有吸收空置期成本的心理準備，除了未來找租客的空窗期，李威表示，業者與房東初步接洽了解需求跟竣工流程後，因為很多老屋現況與原始設計不同，因此業者需先向業主取得身分證影印本調閱建築物原始使照圖、並進行現場丈量，經平面設計師、房東、建築師討論後完成配置圖，目前雙北、桃園房屋若想隔套取得「直下層屋主同意書」後才會完成報價作業、開始進行動工裝修，整體從無到有的時間約4~5個月。
政理法律事務所李志正律師也指出，根據《建築法》77條之2以及95條之1規定，5層樓以下的集合住宅只要增設廁所或浴室，或是增設2間以上的居室造成分間牆變更，都須申請「室內裝修許可證」，且目前台北、新北、桃園都有規定，只要施作套房隔間就得取得「直下層屋主同意書」，如果未經同意就逕自施工，會被處以6萬~30萬元的罰緩。
那「直下層屋主同意書」究竟該如何取得呢？李威建議，房東想要順利取得，最好的方法還是實地敲門拜訪鄰居，確認非租客而是房屋所有權人後，誠實告知施作目的為何，並強調法規保障及材料證明，以及允諾出問題絕對會負責修繕到底，以不欺騙的態度才有機會順利拿到簽名與蓋章，千萬別走旁門左道，否則一經檢舉只會站不住腳。
圖/要做合法隔套，整體從無到有的時間約4~5個月。
｜載重、用電安全、防火逃生等都有規定
不過，也有不少民眾為了省錢圖方便，會轉而去找統包師傅、較無經驗的設計師處理隔套裝潢，對此，李威強調，施作合法套房最重要就是拿到「室內裝修合格證明」，法規對於墊高載重、電箱配電用電安全、日照採光、隔音、防火門及隔間、從套房到大門口的逃生距離等都有一定要求，也都需要建築師、結構技師、消防技師簽證審查，若沒找嚴謹專業人士，就可能會陷入完工後拿不到合格證、住沒多久漏水管線就出問題等窘境。
以載重來說，假如原先建築設計可負重量為1000公斤，則隔間牆載重就不可超過原先設計的40%也就是400公斤，也不可使用紅磚牆，只可用具防火材質的輕隔間或鋼筋混凝土牆；電箱配電也會建議採獨立迴路以及自動斷電裝置；就採光日照來說，除了讓室內通風舒適之外，李威指出，很多老屋因為防盜而保留鐵窗，但為了逃生方便，就必須要開一寬75公分、高120公分的逃生口，陽台有外推的部分依照法規也必須復原，才可符合合法隔套審查原則。
建築安全履歷協會理事長戴雲發也提醒，民眾可別為了撿便宜，買了現成的隔間套房收租，這種類型的房子除了申請銀行貸款不容易之外，因為建材難以掌握，所以載重是否合乎標準、RC牆有無被拆除都是問號，整體耐震安全堪憂，若用的是木板隔間，也會有防火逃生問題，既不合法也不安全，若不幸出人命，房東也難辭其咎。
圖/合法隔間套房的載重、電箱配電位置、隔間材質、逃生口等都會特別精算。富品創毅工程提供
TIPS:
有些房東買了50坪大公寓，想說空間那麼大，乾脆來隔個10間分租套房，好來荷包賺滿滿。但李威提醒，根據《建築法》及《建築物使用類組及變更使用辦法》規定，若將房隔到6間以上或設置10個以上床位，就會被認定為旅館、酒店等類型商業用住宅，必須變更使照，申請費用會比一般費用多至少40萬，整體花費費用也會差到3倍以上，被抓到違規最高更會罰到30萬，甚至可能被強制拆除。
