車道、車位拉高公設比 張金鶚:應讓價格透明化

也有不少人士提倡車道公設不應列入計價，應採用「實坪制」

住宅大樓公設比高一直為人詬病，內政部也坦言的確有些瑕疵需要檢討，像車道、車位的公設，應當不可計入樓上的公設一起來算，提倡應採用「實坪制」，使房價下跌。對此，學者張金鶚認為，當前房屋銷售資訊並不完全透明，建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊。

｜應依使用面積按比例持分登記產權

根據《經濟日報》報導，近期中央房地合一稅2.0修法，也使囤房稅、住宅大樓公設比過高議題再度受到關注，針對像車道、車位等公設，是否不應列入計價，可能在立院下會期提出相關修法。

對此，清大科技管理學院榮譽講座教授、前北市副市長張金鶚認為，「車道」的產權登記因涉及停車場均列為「防空避難室」，同時還多設置社區大樓的機電相關設備或垃圾儲藏空間等，因此過去多列為大公。然而由於停車位占了絕大空間與使用頻率，因此車道列為大公並不合理，但若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。

總而言之，較合理的車道產權登記方式，應依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此車道雖列為大公，但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合使用者付費的原則。如今內政部試圖透過車位與車道的公設計算修法，以保障購屋消費者權益，張金鶚給予肯定，但也提醒政府介入房屋市場的交易行為，應注意買賣雙方公平合理原則，尊重市場機制。

｜賣方應公布面積分攤計算方式及其價格

張金鶚認為，房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理，也能尊重市場機制。然而當前房屋銷售資訊並不完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊，以為是否購屋之決策依據。

再來，房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是高房價所引起，再加上複雜的產權面積登記，以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣，特別是社區大樓都必須要有的公共設施，如何淸楚規範，以避免不合理加重購屋者的負擔，並減少居住使用的社區爭議，政府有責任介入修訂相關法規。