「囤房稅」目前建構在《房屋稅條例》中，對於非自住的住家用房屋，由各地方政府依所有權人持有房屋戶數訂定1.5％至3.6％的差別稅率。

依戶數課稅 恐會傷及無辜

對於該不該課徵或加重囤房稅，常仁智互見。主張者，認為以加重持有多戶者的租稅負擔，可以迫使其房屋釋出，讓房價下降。反對者，認為對未實現利益課徵重稅，恐成稅災。

筆者基於下列觀點，對於囤房稅議題認為須做多層面檢視：第一，囤房稅用「戶數」而非「價值」訂定差別稅率，並不符合財產稅應按「應有收益」課徵法理，將違反量能課稅精神，也會讓偏鄉地區、小坪數房屋產生相對剝奪感。且持有之該戶房屋若不具市場性，仍以此作為增加稅率理由，亦缺合理性。

按財產稅法律性質，就該財產「應有收益」課徵，並非以「財產本體」作為課稅對象，避免形成「沒收」效果，影響人民財產權保障。所以囤房稅課徵基礎，應為「價值」，絕非以「戶數」多寡，評量所採稅率為何，如同地價稅是以「申報地價總額」作為稅基適用各個累進稅率，而非以土地筆數認定，此乃財產稅的基本法理。

又，量能課稅原則要求納稅義務人的稅捐負擔，應按照納稅義務人可給付稅捐能力，加以衡量。量能指標包括所得、財產及消費。就財產言，係把握納稅義務人可能的應有收益作為課稅對象，以免過度侵害人民財產權。如單以「戶數」作為住家用房屋稅率唯一考量因素，似亦不符量能課稅原則。囤房稅用「戶數」而不論「取得原因」訂定差別稅率，對於非出於購買、並無囤房動機者，容易造成傷及無辜。

加重持有成本 防轉嫁效應

第二，按法律之制定，均有其立法目的。囤房稅如以「加重持有負擔方式，使囤積房屋者釋出房屋，以降低房價」作為立法目的，筆者認為，即使課徵，其鎖定對象亦應精準，避免乖離立法目的造成濫殺。如因繼承、遺贈、都更危老或其他合建分回、債權人承受擔保品、起造人生產、共有物分割、夫妻剩餘財產差額分配等情形，只因為「戶數」因而增加，就毫無例外的課徵囤房稅懲罰，並不合理。以繼承為例，房屋所有人甲去世後遺有某間房屋，由繼承人乙、丙、丁以各1/3方式共同繼承。此際，在目前稽徵實務上，乙、丙、丁名下持有房屋就被認定各增一戶，就有提高房屋稅率可能。此「未具囤房動機」、「持分價值或微，且非單獨擁有」情形，竟在稅法評價上，成為囤房稅相繩對象，其合理性安在？自不言可喻。

第三，慎防轉嫁效應。在經濟學上，除非是需求彈性無限大或供給彈性等於零，否則租稅或多或少都會形成轉嫁。至於轉嫁多寡，就要看供給、需求彈性相對的大小。房價愈高地區，一般來說，房租也高；此際，供給（房東端）彈性大於需求（房客端）彈性，做為持有成本的租稅負擔，也就愈容易轉嫁。而高房價地區，較容易產生租屋課題，藉囤房稅加重持有成本的結果，反而易讓承租人成為最後的「租稅歸宿」者！

第四，財產稅的負擔，在學理上應要有最高額限制（由於財產稅是對於財產的應有收益課稅，當財產有實際收益時，仍應課徵所得稅，因此財產整體稅捐負擔，應有其最高額限制，德國聯邦憲法法院即提出「半數原則」作為其界限），但是我國沒有此限制。在地方調稅基、中央如果再以囤房理由巨幅調高稅率，一路踩油門式的大漲房屋稅下，對於居住及營生的安定性影響太大，宜予謹慎！舉一例說明：房屋坐落地點：台北市大同區南京西路，45坪（含公設）之10樓房屋，該戶房屋稅課稅基礎：

RC造：房屋構造單價x路段率=40,165元/坪x290％=116,479元/坪

SRC造：房屋構造單價x路段率=46,612元/坪x290％=135,174元/坪

課徵囤房稅時（現制1.5％、3.6％時；甚或部分學者建議10％時），每年所繳的房屋稅：RC造：116,479元/坪x45坪x1.5％=78,623元/戶

116,479元/坪x45坪x3.6％=188,696元/戶

116,479元/坪x45坪x10％=524,156元/戶

SRC造：135,174元/坪x45坪x1.5％=91,242元/戶

13,5174元/坪x45坪x3.6％=218,981元/戶

13,5174元/坪x45坪x10％=608,283元/戶

從上例可以看出：用愈好的構造，卻要繳更重的房屋稅，豈不跟鼓勵勞資投入、提升居住品質剛好背道而馳？

新屋課重稅 不利都更危老

房屋稅的課徵基礎，不是只有「構造單價」，還要「乘」上路段率，形成乘數效果。而調整「構造單價」與「路段率」都屬於地方政府權限，當「構造單價x路段率」調高時，「稅率」再予倍數級相乘，這樣的房屋稅就容易形成絞殺結果。若《房屋稅條例》以囤房之名，統一將稅率大幅拉高，無異窄化地方政府調整稅基空間，此與房屋稅屬於地方稅的精神不符，也侵犯地方自治權限。

依《房屋稅條例》規定，房屋稅的課徵基礎由地方政府每3年重行評定一次。因現制並未對納稅義務人訂有負擔總額上限規定，當「構造單價x路段率x稅率」3項因數連乘所繳納的房屋稅已超過收益半數時，即已瀕臨「沒收財產」紅線，有違憲法保障人民財產權之嫌！

當如此高昂的房屋稅捐負擔，只就新建房屋時（目前實務大致如此），等於告訴民眾不要換屋或參與重建，對於都更危老政策推動將構成莫大阻礙。

第五，特別是起造人，投入勞力資本生產新屋之供應者，該新屋是生產、製造出來的待售商品，竟列為等同投資客購屋囤積居奇之囤房稅課徵對象，實欠缺合理性，首先起造人興建房屋，可以增加房屋供給，並增進經濟效能與就業機會，不應與投資客在租稅上受同樣的重稅懲罰。

其次起造人興建房屋，屬於供給者提供商品存貨，並非囤房。就租稅理論言，租稅課徵態樣包括「收入」、「所有」、及「支出」，其中「所有」情形，以不動產之「房屋」、及動產之「汽車」，最屬典型。就「汽車生產」言，立法者之法律評價，對於「供給者」之待售汽車，因屬商品存貨性質，並未課徵「使用牌照稅」。

至於起造人生產之待售房屋，與製造者生產之汽車，同屬商品存貨性質，卻須課徵「房屋稅」，已屬不宜。倘退一步言，若仍須課稅，也不應被課徵目前法定最高3.6％「囤房稅率」。

限期賣不掉 不代表在囤房

另、限期賣不掉不代表在囤房；起造人興建房屋，主要目的在於銷售，可增加房產市場供給、平抑房價，且興建完成後的待售期間，不應認定即屬囤房性質。如將待售期間限定為一定年限，將迫使市場儘量捨「先建後售」而採「預售」方式進行銷售。即使採預售方式，起造人一直須等至過戶、分戶貸款後，才能取得7成左右所餘之房屋款額；於此之前，需面對融資利息、管理支出、市場與建物保存登記風險以及房屋折舊等壓力與財務負擔，起造人何苦故意去「囤房」？

且如確實賣不出去，在稅法評價上就叫做囤房，就要課徵重稅，實在讓房屋生產者情何以堪。即使課徵房地合一實價課稅，對於發生虧損者可以不用繳稅，但就算虧損也賣不掉的房子仍然要課、還要課到最高稅率的囤房稅，這簡直是「毀房稅」了！

令人詬病的是，囤房稅制並未考慮平等原則。公有土地參與都市更新或聯合開發分回房屋、與水利會併入水利署後成為國有待售房屋，永遠適用最低1.5％稅率，不會被課到高額的囤房稅率，相對真正投入勞資生產的起造人而言，實欠缺公平，不符平等原則。

第六，房地產具有異質性，存在不同之次市場，但房價為何，主要由所屬市場供需決定。在供給端，建商定會加總各項成本，作為決定房價的基礎。若「囤房稅」變成巿場經常性固定成本時，當然會增加生產成本，形成推動房價上漲的因素之一。

房地合一稅至少是對「賺到的錢」課徵，囤房稅則不然，更應注意經濟學上「超額負擔」之嚴重化。故稅制設計上，至少應遵守量能課稅原則、避免傷及無辜、維護財產權保障之核心價值、慎防轉嫁效應、減少斲喪都市發展、勿讓更多成本推動房價。否則為稅而「碎」，恐非課徵囤房稅之初衷！