轉賣自住屋 房地合一稅可全退

工商時報 林昱均 2021.03.17

不論是房地合一1.0或2.0仍可適用重購退稅與自住減免兩大優惠，轉賣自住屋最多可核退全額房地合一稅。圖／本報資料照片

國稅局16日表示，房地合一稅雖啟動修法，但自住屋不會受影響，不論是房地合一1.0或2.0仍可適用重購退稅與自住減免兩大優惠，轉賣自住屋最多可核退全額房地合一稅。

若房地合一稅2.0三讀通過、日出，境內個人若轉賣符合條件預售屋、成屋，都必須在移轉登記後30天內申報繳稅，若持有兩年內出售不動產須課徵45％所得稅率、二到五年內出售為35％、五到十年為20％，十年以上一律為15％。

不過，房地合一稅2.0仍保留非自願與自住優惠。非自願售屋包括清償債務、負擔醫藥費、受家暴需轉賣房屋、非自願離職、調職、房屋遭他人越界建築等六種情況，持有不動產五年內出售皆可適用20％稅率、可豁免短期高稅率情況。

自住優惠則包括自住減免與重購退稅。自住減免為個人轉賣本人、配偶或未成年子女實際居住六年以上的自住屋，且未提供出租或營業使用，即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10％所得稅率，惟六年內限用一次。

重購退稅為售出自住房屋、轉買其他自住用物件情況下，若符合四大條件包括出售前一年未做營業或出租、為個人或配偶與直系親屬設有戶籍並居住、出售舊房地與重購新房地的移轉登記日在兩年內、五年內所購房屋未作其他用途或再移轉等四項，即可採先繳後退機制。

換言之，個人符合重購退稅條件且為小屋換大屋，可先繳完房地合一稅，隔年申報綜所稅時帶入個人所得稅資料、申請全額核退房地合一稅款。若為大屋換小屋則按比例核退房地合一稅額。

舉例而言，若A在2013年以1千萬元購買新北市房屋，在2021年購買北市4千萬元高價屋並將舊屋以1,500萬元轉賣，扣掉代書費與購入成本，轉賣舊屋所得約480萬元。若A採用重購退稅，小屋換大屋可拿回全額退稅款，等於免稅。若A適用自住減免，房地合一稅為480萬元所得減除400萬元免稅額後以10％計稅，稅負為8萬元。