資金潮、低利率助漲房市炒風，央行新一波打炒房措施自3月19日開始生效。（攝影／趙世勳）

央行宣布新一輪限貸令措施，這是距離2020年12月初所祭出的限貸令之後，短短僅一季的時間兩度打房，且力道更為加重；房地產人士分析，央行之所以閃電出手也透露了市場資金氾濫的情況，因此根據統計，截至今年1月，企業及個人在銀行的活期存款已達20兆，短短一年的活期存款已增加了3.3兆。

房市沒有冷下來，央行加碼限貸令

中央銀行18日在今年第一季理監事會議會後記者會上，閃電宣布採取新一輪的房市信用管制，針對公司法人購置住宅，貸款最高成數一律降為4成；自然人第 3戶購屋貸款最高成數，由6成降至5.5成，同時新增自然人第4戶以上購屋貸款最高5成。

另外，自然人購置高價住宅貸款最高成數，也由6成降至5.5成，也新增第4戶以上的豪宅貸款最高成數由6成降至4成；針對工業區閒置土地抵押貸款規範，限制最高貸款成數5.5成。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，央行祭出選擇性信用管制可達到即時，又能排除政治干擾的效果，因此從過去政府打房的經驗，第一道措施就是由央行率先發令；而央行繼上一波的選擇性信用管制之後，相隔短短一季的時間再次出手，代表近幾個月以來房市並沒有因此冷下來，再加上近期的標售案也同樣很火熱。

小建商恐先被打趴，產業面臨「大者恆大」

不動產開發公會全聯會理事長楊玉全則指出，上一波的央行選擇性信用管制限縮土建融貸款成數，中小型建商首當其衝，因為銀行貸款成數減少，小建商根本取得資金不易，若購屋民眾貸不到足額房貸成數，通常建商需要先自己借錢給客戶，「但中小建商怎麼會有錢先借給客戶？」

「第一批打炒房我們都贊成，但是現在是各部會『打炒房』變成是『打產業』。」如今央行再度加碼新一波選擇性信用管制，楊玉全說，今年的房市買氣肯定會受影響，他也分析，政府接連祭出打房政策，預計會讓新案買賣減緩下來，再加上現在土地高漲，很多中小建商都不敢進場獵地，口袋深的大建商還是有能力吃得下來，「最後只會淪為大者恆大」。

住展研發長何世昌也指出，這次央行進一步限縮購屋貸款主要是針對「持有多戶」、「有囤積、炒作」行為者出拳，當一個個政策不斷丟出來，勢必將對今年的市況造成影響，但真的有效能逼出囤房投資客把房子丟出來市場嗎？恐怕程度並不會太劇烈。

何世昌分析，主因在於今年的經濟成長率亮眼，尤其資金又是如此氾濫。他說，政策確實有機會激出有短期資金壓力、或是不願被重稅閉鎖期鎖這麼久的投資客把物件丟回市場上，但很有可能是「口袋淺」都給「口袋深」的人，讓有錢人變得更有錢，到最後民眾可能也無法撿到便宜。

資金太氾濫，一年活期存款增加3.3兆

事實上，自去年央行祭出「限貸令」打炒房措施後，立法院也三讀通過實價登錄2.0、紅單納管，預訂今年7月1日上路；除此之外，金管會強化房貸稽查機制、財政部也提出房地合一稅2.0修法，沒想到央行才施行一季的「限貸令」，眼看成效有限，又再度出手調降貸款成數。

一名業界人士表示，政府做了這麼多「花招」，但是後續行政機關怎麼查核？怎麼查稅？這是一大問題，就怕最後「虎頭蛇尾」、雷聲大雨點小，還不如央行一招選擇性信用管制，直接管控資金流向，這也是央行祭出限貸令有其必要性的原因。

黃舒衛分析，這一波房市不健全的狂漲，很大的原因就是市場資金太氾濫，根據央行統計，截至今年1月，企業及個人在銀行的活期存款已達20兆，比去年同期相比一口氣增加了3.3兆、年增率逼近20％，「過去金融海嘯一年的活期存款增額頂多2兆，顯示這一波資金浪潮的增加幅度是很誇張的。」

黃舒衛說，政府跨部會在短短一季的時間打出具體的措施，針對全區、全產品（除了店面、商用不動產之外），除了顯示出這波房價價格飆漲幾乎是全面性之外，也展現了政府打炒房的決心；但另一方面目前市場也面臨著至少3兆資金湧入的壓力以及超低的利率環境，因此，房市也未必會如此悲觀。