房地合一稅2.0 擬回溯105年適用

行政院祭出房地合一稅2.0，短期交易的定義延長為五年。 本報資料照片

為遏止短期交易炒作，行政院祭出房地合一稅2.0版，將「短期交易」的定義從二年延長為五年，最重課百分之四十五的稅，法人及預售屋交易也納入課稅範圍。新制上路的時間由行政院訂定，財經官員透露，方向上是回溯一○五年之後取得的不動產都適用。近年投資買房族，在新制上路前恐有逃命波。

會計師表示，修法鎖定持有未滿五年的不動產交易，如果手中有符合這些條件的不動產準備出售，可能得思考是否要延長持有期限，或是把握新制上路前的空窗期脫手。

官員表示，修法方向是新制上路後進行的不動產交易，只要交易標的是一○五年、房地合一稅1.0上路後取得的不動產或預售屋，就會被納入課稅範圍。舉例來說，如果新制今年七月一日上路，今年八月出售前年十一月取得的不動產，因持有時間只一年多、未滿二年，稅負會從舊制的百分之卅五跳級為百分之四十五。

安永會計師楊建華提醒，自用住宅已繳過房地合一稅，可以申請「重購退稅」。如今年賣房子，要記得在二年內買新屋，才享有退稅優惠。如果是小屋換大屋，可全額退稅，大換小則按比例退稅。另外，重購房屋後五年內不能改作其他用途（如出租、營業等）或再移轉，否則國稅局會把退還的稅要回去。

除重購退稅還有自住優惠，楊建華說，只要個人或配偶、未成年子女在當地設戶籍，持有並居住滿六年，且未出租或供營業用，出售房地的獲利四百萬元以下免稅，超過四百萬元的部分，稅率只要百分之十；要注意的是，六年內只能申請一次。

這次房地合一稅2.0納入預售屋，原預售屋買賣是屬權利交易，列為財產交易所得，須在隔年五月申報個人綜所稅時，和個人的薪資等其他所得合併申報繳稅，改課房地合一稅後，須在移轉登記日次日起卅天內，不管獲利或賠錢，都要主動向國稅局申報。

預售屋交易所得改課房地合一稅後，對納稅人的影響須依個案而定。原併入綜合所得，稅率可能因此跳級，最高課百分之四十，改課房地合一稅後，如適用百分之卅五的房地合一稅，相對就有節稅空間；反之，如果個人綜所稅適用稅率比較低，改課房地合一稅後就比較吃虧。此外，原財產交易所得可扣抵財產交易損失，改課房地合一稅後，售屋虧損就不能抵。