【余奕賢、林佩萱／綜合報導】牛年初始，資金依然寬鬆，利息持續處於低檔，但在前有疫情、後有政府打炒房下，為今年市場添詭譎，接下來房價是漲是跌，業者推案策略將怎麼走？《蘋果》請來8位房市大咖，討論年後房市走向，為想進場買房的讀者指點迷津。

邱復生：不必糾結蛋黃區

今年延續去年的資金行情，市場熱度不見冷卻，尤其疫情爆發管控出入境，企業滯台更是活絡商辦行情，預期房價只會持續上漲，原因是營造缺工、地價攀升，即使政府打炒房，成本仍會反映在價格，短期內難以期待價跌。預估雙北價量持平，桃園因有不少新興重劃區完工交屋，量持續大增，其餘縣市價平量減。

此外，台灣邁入高齡社會，人口結構變動勢必造成住宅變革，尤其郊區大房子適合無懼通勤的年輕人成家，市區1~2房小宅則呼應少子化需求，有機會成為明星商品。

從營建商角度來看，疫情仍是重大變數，應思考產品轉型，例如將旅館改成辦公樓，在旅遊業慘澹下另謀商機。自住買方則建議先求有再求好，因為貨幣持續貶值、營造成本攀升，房價短期難跌，糾結蛋黃區反而錯失許多好房子。

邱復生 台灣土地開發董事長

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洪嘉昇：選重大建設地段

今年市場在政府稅制改革、房價政策帶領下，將呈現量穩價升，尤其台商回流及市場需求增加，商辦及廠辦推案量勢必增加。不過營造成本持續攀升，即使政府打擊炒房，房價仍會呈上漲，只有漲多漲少的差別。

疫情仍是經濟變數，倘若捲土重來可能重演去年「先冷後熱」格局，遞延性買盤將成為營造商布局的嶄新課題。不過疫情去年持續一整年，市場不再生疏，業者皆有應對之策，改變布局的機會較小，變數反而取決買方的態度，但也受惠去年經驗，疫情回穩後的買氣勢必更劇烈。

在漲聲響起趨勢下，民眾購屋思維必須改變，老舊蛋黃區房價只會持續追高，可以改往外圍蛋白區，房價更有彈性，居住舒適感也更高，但要選擇有重大建設的地段，房價才有增值空間。小坪住宅仍是未來主軸，但應藉換屋累加坪數，不須一次入手大坪數。

洪嘉昇 華固建設總經理

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林正雄：3利多與2變數

今年市場將面臨3利多與2變數，利多包括資金回流、貨幣寬鬆及交易熱絡，變數是打炒房攻策及營造工料雙漲，尤其營造成本攀升是迫切問題，未來買房只會更困難。回顧歷年房市政策多是影響交易量，房價並無明顯下跌，預估本次打炒房政策也只是短期效果，眼下施政方針錯誤，購屋族只能自求多福，目前市場游資充裕、申貸條件優渥，相對就是進場好時機。

近2年營造成本增加近4成，要求建商讓利很困難，成本勢必反映在價格，房價難下跌是不爭的事實，「跑去吃飯店要求付滷肉飯的價錢，場地跟廚師難道不用錢？」提醒購屋族必須正視房價，才有喊價本錢，與其埋怨價格不跌，更重要是制定理財規劃，例如自己就有定存習慣，每月由銀行扣除部分薪水，其餘留做投資用途，每隔一段時間查看戶頭都很有感。

林正雄 富旺國際董事長

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林聰麟：今年估先蹲後跳

今年房市「先蹲後跳」，1~3月是傳統淡季，加上疫情不確定性及去年央行打炒房，影響投資客進場和消費者短期信心，來人量會減少。待4~5月天氣回溫，疫情風險降低，市場將慢慢好轉，大環境維持低利率，熱錢比去年多，加上股市獲利資金轉投房地產，預計3~4季會比去年同期好。

今年看好南部的自住型產品，2~3房50坪以下為主流，高雄如橋頭、楠梓、鳳山等地，單價20萬元左右表現亮眼；台南受惠於科學園區帶動，單價20~25萬元產品熱銷，尤其早期的台南縣供不應求；台中以單價30萬元產品較熱銷；另如嘉義未來會設立科學園區、增設故宮南院二館，相當有潛力。

房價部分，因營建成本大幅提升2成，從1坪9萬元上漲至11萬元，預估今年會漲到13萬元，所以若還能買到沒比去年貴的產品，都算賺到。

林聰麟 上揚國際建築團隊董事長

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謝哲耀：游資爆滿續看漲

展望2021年，房市還是一片大好。目前營建成本持續高漲，去年已反映過一波價格，今年還會持續反映，這也讓建商產生觀望，成屋和預售屋將同步量縮，推案量減少，但市場游資爆滿，需求穩健，供給量卻減少，造成供需開始失衡，估計房價將持續上揚。

今年特別看好原高雄縣的外圍區域房市，因為成本瞬間墊高，市中心房價將突破每坪30萬元，消費者改用交通時間換取居住空間，蛋白區的鳳山、仁武、大寮、岡山、大社、燕巢、梓官等地交出亮眼成績，「這是以前都想不到的」。

高雄市長陳其邁提出用2年拼4年，加速推動環狀輕軌工程、橋頭科學園區、捷運岡山路竹延伸線、仁武航太產業園區等重大建設，將為房市加分，建議民眾跟著重大建設買房，不會失敗。

謝哲耀 高雄市不動產代銷公會理事長

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蘇興民：第1季後漸好轉

今年的房市，疫情影響帶給消費者很大的遲疑，期間又牽扯到幾千人居家隔離，「一切都還在觀察中」。坦言房市已進入新時代，來自於疫情的風險，讓建商有莫大的壓力，也為消費者帶來不安全感和不確定性。由於較難預測景氣，在鋼筋等建築成本、人力工資上漲的情況下，建商不太可能降價，消費者難撿到便宜。

今年第1季建商進入盤整期，3月之前的新建案很少，建商缺工缺料，推案速度減緩，因此「今年的329檔期會比較寂寞」，預計在329檔之後才會陸續有很多推案，但民眾無法出國消費，市場經濟仍有機會恢復，預計第1季之後房市將會逐漸好轉。

蘇興民 台中市不動產代銷公會理事長

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張境在：利率低租不如買

近年建商高價標地動作不斷，土地價格上漲態勢確立，導致房價很難下跌，雖然政府祭出抑制房價政策，但預估今年房價仍是溫和緩漲。今年房市變數仍以疫情為首，尤其疫情嚴峻期間的案場，看房人潮減少1~2成，成交率反而提高，買房變得更精準，預料精準交易、線上看屋將成趨勢，房仲或代銷勢必會在看屋平台多下工夫。

「現在利率那麼低，租屋等於替人養房子，觀念不改只能永遠當屋奴！」目前是買房好時機，因為租金已連漲100多個月，房貸利率仍在降低，呈現租不如買格局，一般受薪族建議先買小坪數、市區外圍，等財力充裕再往市中心換屋。也建議年輕人有空多兼職，加速累積財富，「前提要先評估收益，不會影響本業才適合，正職收入要能供應生活，兼職則是儲蓄用途，避免本末倒置，生活品質才得以維持。」

張境在 甲山林機構總經理

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王俊傑：通膨問題較擔心

2020年房市受到疫情的影響，並沒有比預期嚴重，這要感謝國內疫情控制得宜，至於2021年的房市走向，仍要觀察後續疫情的發展，以及政府的防疫措施和限制程度，若本土疫情持續升溫，民眾恐慌氛圍蔓延，就會對房市產生影響，若疫情沒有太大波動，預測今年房市將持續平穩發展。

至於民眾想在今年撿便宜買房並非易事，原因是通膨的問題較令人擔心，因為建商土地取得的成本不斷提高、發包的價格也提高、原物料和人工成本亦上漲、加以運輸成本持續增加，都使通膨狀況可能一觸即發，也代表所有的東西都可能變得更貴，消費者不一定可以撿到便宜，如果今年想要進場市中心精華區域購屋，想買便宜並不容易。

王俊傑 海悅國際總經理