溫體和牛就怕被政府這招痛宰 四大地產名嘴看2021

去年房市在疫情籠罩下，原本冷冷清清、利率也屢創新低，但下半年起交易量報復性成長，928檔期甚至推案量創新高，還有人排隊搶房轉紅單，也引來政府出手打房。買氣一度過熱的房市，來到金牛年會怎麼走？

各專家認為，牛年是穩健務實的牛市，在部分資金被疏導至股市之下，市場溫和，但後勢看好，不過最怕政府加重打房力道，尤其是房地合一稅的加強版。

清大榮譽講座教授張金鶚：漲價不易 房地合一稅是殺手鐧

去年底央行打炒房打中要害，購地貸款限制與新增餘屋貸款限制都衝擊建商，尤以小建商首當其衝。而購屋貸款成數限制與無寬限期，則使投資客先賣先贏，趁勢脫手。所以在這一兩個月，購屋量已漸漸減少，消費者擔心自己買在高點，短期多觀望，上半年房市盤整。

但下半年起，實價登錄2.0版應會上路，屆時預售屋的實價現形，還有財政部打炒房的稅制修法嚴陣以待，包括房地合一稅短期持有定義趨嚴等，就可以檢視「政府打炒房，究竟是玩真的、玩假的？」

若財政部此殺手級應用一出，民眾對未來房價也會有預期心理，房市繼續盤整，且漲價不易，應會溫和向下。建議今年買房勿躁進，價格得殺到滿意為止，現在房子供過於求，房價不是首要考量，應以物件個案思考才是重點，並評估個人預算與需求。

戴德梁行總經理顏炳立：上不去、下不來 看台股是否爆大量

去年底央行超前部署打炒房，把投機客生的火都滅了，但對剛性需求者影響不大。目前資金還是很熱，但多在台股進出，假使台股爆出六千多億的天量，資金可能就又回到房地產避險。

2021年房市的市場溫，但勢看好，牛年買氣持續穩健，其中土地有量的城市、有科技大廠進駐的地區，因為位處房價基期低的蛋白區，房價繼續看好，估再漲10%；其他地區就盤整，價格「上不去、下不來」。而成屋市場也會從冬天變春天，因為去年不少蛋白區的價格往上拉，消費者不如回到市區裡面購屋。

剛性自用型買家只要口袋錢足夠，要趁台灣目前極佳的低利率條件買屋，蛋白區應該追逐的是30~40坪的產品，而大面積的產品即便降價也不能買。而商用不動產是自用、熱銷及有3%收益的，才會受到閒置資金青睞，但飯店、店面、商場除外。

住展雜誌研發長何世昌：溫和走漲 就怕打房

據住展最新統計數據來看，今年1月北台灣預售推案量約500多億元，新成屋案量不到600戶，供給量在低檔，由於1、2月是新建案市場的傳統淡季，加上政府才剛打炒房，這也是預料中事。

但建商價格防線牢不可破，議價率也沒鬆動，想撿便宜的購屋族無功而返；不過隨著年後、3月中下旬房市旺季到來，加上屆時打炒房政策影響轉淡、市況走強的機率偏高，沒有看淡的理由，且房市對疫情已有免疫力，加上股市疏導不少的資金去向，房市應是溫和走漲1成以內。

但漲幅若太超過，就會引來政府出手。今年最大的利空，就是房地合一稅是否擴大實施，例如2年內交易課重稅延長到4年內等，因閉鎖期延長，交易量會急縮，「大家就先下課了」。所以現在就算建案熱銷，業者也不敢太張揚。

去年炒蛋白區，今年可能炒蛋黃區。北部都會區的換屋族已漸漸出籠，但新北的周邊建案如新店、板橋，都拉到每坪60多萬元，這價格台北市的周邊好像也挑得到。

房市專欄作家Sway：冷靜看爛宅拋售 不如棄房買股

今年想買房者，要冷靜思考， 因為不少重劃區的預售案，都已蓋好變成新成屋，想像空間沒了，失去賣相或利多，千萬要眼見為憑，不要接刀。例如台南九份子，一片荒蕪、生活機能還不成熟；板橋江北，也有不少投資客拋售：桃園龜山A7的合宜住宅，4月起就會陸續開始解封轉售。所以假設你想某個社區，觀察指標就是餘屋量，可先上網查詢，或詢問房仲該社區拋售量是否超過5%。

另外，有些房子你得小心，例如這幾年低總價首購市場較為熱絡，建商蓋一堆勉強的小2房與小3房，過去15到20坪的產品，通常會規劃為大套房或1+1房，但如今卻大量被硬擠成2房，格局其實很卡，預售時靠薄牆等障眼法，竟也賣得嚇嚇叫，如今陸續完工交屋，開始一一素顏現形，這些連室內設計師都不想傷腦的超爛格局宅，都快變成市場主流貨色。

所以，現在政府打炒房，不如棄房買股，台股的護國群山，似乎更具吸引力，報酬率也不差，且變現又快。

清大榮譽講座教授張金鶚表示，去年底央行打炒房打中要害，購地貸款限制與新增餘屋貸款限制都衝擊建商，房市漲價不易，房地合一稅是打炒房殺手鐧。圖／本報資料照片

各專家認為，牛年是穩健務實的牛市，在部分資金被疏導至股市之下，市場溫和，但後勢看好，不過最怕政府加重打房力道，尤其是房地合一稅的加強版。圖／本報資料照片

戴德梁行總經理顏炳立指出，去年底央行超前部署打炒房，把投機客生的火都滅了，但對剛性需求者影響不大，價格「上不去、下不來」。圖／本報資料照片