去年才三讀通過的實價登錄修法，今年又傳出將再有變革，修法重點除了門牌揭露，更有預售屋買賣即時登錄、查核權入法，雖能使預售價量現形、抑制炒作，但現行實價登錄制度卻尚有許多模糊空間…

二○一一年十二月，「地政三法」（《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管理條例》）修正條文三讀通過，「實價登錄」制度正式在二○一二年八月上路，至今已逾八年。八年來，關於實價登錄制度仍須改革的聲浪從不間斷。去年，人稱「實價登錄二．〇」的修正版本走到三讀，但民眾最關心的「門牌揭露」及「預售屋即時登錄」卻因業者反彈，遭臨時撤下，最後只修法將實價登錄責任從「地政士」回歸「買賣雙方」，被民間團體及在野黨批為「閹割版」的「實價登錄〇．五」。

近期房市熱潮再度浮上檯面，各方都對中央該如何應對炒房提出疑慮。對此，內政部次長花敬群日前表示，要在三個月內將「實價登錄二．〇」送進立院審議。此外，近期更有媒體對地政司送行政院的草案中，「代銷契約送地方主管機關備查」及「地方主管機關擁有查核權」兩項內容大作文章，強調此為「實價登錄二．五」或「實價登錄加強版」。

面對年底前出現的「炒／打房之亂」，此次實價登錄修法，中央無論是否為形勢所逼，似乎都勢在必行。除了是因為推動「房市資訊透明化」相較於其他房市正常化手段（如稅制改革、金融管制等），阻力來得相對小之外，更是因為真正地揭露實價，才是最基礎的房市改革工具。

預售即時登　避價量炒作

社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝認為，此次實價登錄修法若能順利完成，確實能改善房市炒作風氣。因為無論是「預售屋即時登錄」，還是明訂備查制度、查核權，都涉及了房價的領頭羊：「預售屋」的買賣。廖庭輝表示，預售屋是目前整體房價上漲的破口，預售屋若開出高價，周邊的新成屋、中古屋就可能認定區段房價上漲，調漲售價。

在資訊透明、房市正常的狀況下，價格漲跌是自然法則，但廖庭輝表示，目前的狀況是，對整體房價影響極大的預售屋銷售，卻是最不透明的。現行制度下，代銷業者和民眾簽訂預售屋買賣契約後並非即時登錄，而是在建商與代銷業者之間的代銷契約結束後三十天內，才須登記。因此預售屋的銷售價格，最晚可能在兩到三年後才揭露。

在長達兩、三年的不透明中，廖庭輝說：「業者就可以隨便喊，比方明明賣得少，卻說賣了九成，或者最近媒體上常見的，找工讀生來排隊。」製造「排隊亂象」之所以有效，即是因為民眾無法透過正常管道獲得資訊，只能從外圍的流言蜚語、業者提供的說法，或是眼前的熱絡景象，來評估價量。

因應上述預售屋買賣因資訊不透明而有的炒作問題，無論是內政部，還是時代力量、民眾黨的草案，都力推預售屋買賣契約書簽訂日起，三十天內就要登錄。廖庭輝表示，預售屋即時登錄除了揭露售價之外，更能將銷售狀況、成數擺在大眾眼前，避免業者以「物件稀少、所剩不多」為由哄抬價格。

查核權入法　揪出假買賣

預售屋即時登錄使真正行情顯露在民眾眼前，而訂定地方政府對預售屋買賣的查核權限，目的除了在於維護資訊正確性，更在於揪出投機炒作。在內政部二〇一八年的實價登錄二．〇草案中，就有內容提及，業者開始賣預售屋之前，須將相關文件送交地方主管機關備查；以及，地方機關有權限查詢預售屋交易相關資訊。而在這波討論中，查核權的入法，更被視為是揪出炒作的手段。

廖庭輝表示，查核權限過去都是寫在辦法中，因此地方政府一直以來並不具足夠動力和工具進行查核。實登修法訂定查核權，事實上便是給了地方政府執法工具，並要求其行使查核手段。事實上，查核權入法對於近期大眾熱議的「紅單」炒作並無太大作用，因為查核僅是針對已登錄的物件，紅單尚未買賣，就沒有登錄，實登查核權自然就管不到。

但這次修法後，仍能讓地方主管機關針對交易價格異常的物件，進行追查。例如，在合理範圍內，向金融機構要求查詢、調閱相關資料，確認不動產交易的金錢流向；若申報不實，諸如有折讓單灌水、ＡＢ約等哄抬價格情事，則依法可處三萬元至十五萬元罰鍰，甚至可能依「使公務員登載不實文書罪」，處三年以下有期徒刑。

透過執法，假買賣、真炒作便有機會現形。只是，在地方政府查核人力可能不足的狀況下，若法案未經詳細討論，仍有可能執行不易，使地方腳步跟不上中央法規，這也是進入立法程序後，必須仔細研商的。

實登備註欄　藏實價關鍵

儘管實價登錄修法能使預售屋價量加速現形，抑制炒作，然而現有的實價登錄及揭露系統，仍存有資訊的模糊空間。遇上過高或過低的價格，理應詳細說明原因的備註欄，在現行制度中卻往往派不上真正用場，使買賣資訊揭露不清的狀況一直存在。

中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥表示，實價登錄的備註欄涉及了主建物、附屬建物、公設、車位、車道等的虛坪登記，以及買賣的法律關係和樣態。買賣中可能出現的樣態有千百種，各種狀況都是影響房價高低的重要因素。因此王進祥認為，只有詳細敘明上述內容，才能確保不動產交易的公開透明。然而，現行制度一方面簡化了備註欄，另一方面更未要求必須詳實填寫，因此一直以來都難透明揭露。

王進祥指出，在實務經驗中，最常見、必須登錄進備註欄的特殊狀況就有七、八十種，但現今的實價登錄系統，備註欄卻只列出了十三類、共四十餘種狀況讓民眾選填，儘管效率增加，卻流於簡化。他認為，備註欄的填寫是地政士的專業，去年修法將登錄責任由地政士改為買賣雙方，雖然免除了地政士的責任，卻也可能使備註欄的填寫更加馬虎，無法讓各種反映實價的例外狀況現形。

追求真實價　賴地政專業

事實上，修法過後民眾仍然會委託地政士協助實價登錄。王進祥表示，「越是專業、負責的地政士，越會把備註欄填寫得更完整」，然而現行制度一方面忽略了地政士在登錄實務上的專業，另一方面則未給予足夠報酬，使得許多地政士選擇只填寫基礎資訊，而未詳實敘明特殊狀況。

魔鬼大多藏在備註欄中，但遇上簡化的登錄頁面、被輕忽的地政士專業，「實價登錄就很難正確」，王進祥說。若再不巧碰到「有心業者」，更可能出現違法情事。他認為，實價登錄若要「實」，地政士現在能做的，只有自我要求、盡可能地詳盡填寫備註欄；然而未給予合理報酬、未賦予地政士足夠權責及訓練，「實登」與「實」的距離，恐怕還差得遠。

而目前實登修法熱議的「預售屋即時登錄」及「查核權入法」雖難以推動，但王進祥認為，若政府魄力足以使其過關，也確實是一個能使地政士多盡一份心力的機會。舉例而言，目前預售屋簽約，通常只有代銷人員及民眾兩方，並無代書在場，因此常有爭議。

「預售屋即時登錄」過關後，若還能引進「雙地政士」制度，讓買賣雙方地政士從預售屋簽約開始就在旁簽證，並在銷售之後即時詳實登錄資訊，就更能有效避免糾紛，也讓預售屋買賣資訊正確被揭露。同時，登載資訊若大多無異常，或就算異常，原因也有被詳實紀載，如此更能省下地方所需動用到的查核人力。

實價何時現？　充滿不確定

實登再次修法後，房價真的能夠「現出原形」嗎？在實務工作者看來，缺乏能詳實登記、揭露各種交易樣態的實登制度和人力，實價似乎不容易真的現形。

然而，樂觀來看，此次修法若真的過關，包含揭露至門牌、預售屋即時登錄，以及查核權入法，確實都是使房市資訊朝更透明邁進的變革。

目前看來，儘管行政院、內政部都打包票，要將實價登錄修法草案盡速送交立院，但時程仍充滿不確定性。無論草案是否能如行政院長蘇貞昌承諾的，在這個會期結束前（十二月底前）送案，明年上半年的會期都會是真正的關鍵；若沒過關，下半年會期將遇到新預算，後年上半年，則將再次遇到選舉，帶來改變的因素就更多了。

事實上，《住展》作為老牌房地產媒體，初衷便是為消費者提供更透明的房價資訊，因此在每期月刊的「購屋漫遊」單元中，都有呈現專業人員對於建案的行情估算。因此，除了實價登錄，民眾也不妨將《住展》的專業資訊納入考量，更能有效提前看清行情、避免損失。

本文摘自2020年12月5日出刊之《住展雜誌》462期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「2021房市新未來」、「第28屆中華建築金石獎」、「阮慕驊：多頭還沒走完！」、「實登再修 真房價何時現形？」、「強勢接棒 下一個房市MVP就在這！」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！