黃鵬䛥：資金充沛，支撐台灣商用不動產市場
2020年12月29日
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】CCIM台灣不動產投資協會發布2020年第四季商業不動產投資信心指數(ICI)調查，總平均指數為113.28點，本季調查結果與前一季相較微幅上升0.67點(2020Q3：112.61)。CCIM台灣不動產投資協會理事長黃鵬䛥表示，台資及外資來台投資的資金將帶動後續的產業發展，由指數中的總經指標呈現樂觀及持續上揚的趨勢即可看出，待這些資金投入直接生產及辦公與商務發展後，將是支撐台灣商用不動產市場的基本能量。
本次調查中，旅館、店面和總體經濟環境指標上升，辦公室和土地開發指標下降。指數以辦公室、土地開發和總體經濟環境偏向樂觀，旅館和店面偏向保守。信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為140.85點，相較前一季下降5.68點(2020Q3：146.53)；信心居次的指標為「辦公室」，在本次調查中為126.23點，相較前一季下降2.94點(2020Q3：129.17)；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，在本次調查為116.91點，相較前一季調查結果上升8.84點(2020Q3：108.07) ，為五項指標中上升幅度最大；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為69.12點，相較上一季上升2.45點(2020Q3：66.67)。
另外因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為75.74點，相較前一季上升2.3點(2020Q3：73.44)。
而第四季全台三大都會之指數雖皆下降，但土地開發信心均超過持平，為本季中相對樂觀之指標。其中南部地區名列第一，信心指數為150.00點，相對前一季調查結果下降4.17點(2020Q3：154.17)，其次為中部地區，信心指數為143.14點，相對前一季調查結果下降0.61點(2020Q3：143.75)，北部地區信心指數則為129.41點，較前一季調查結果下降12.26點(2020Q3：141.67)。
另可將本指數分為短期(三個月)、長期(一年)之信心，短期之信心指數為113.30，長期之信心指數為113.95，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。
主持此項調查的政治大學地政系林左裕教授指出，前兩季因新冠肺炎下的寬鬆貨幣政策及台商與外資資金湧入投資而使各項指標大幅上揚，投資氛圍自疫情的恐慌急遽逆轉為樂觀，也拉高了土地及商辦等產品之價格，而在投報率及購買力(如所得)之支撐力道尚未達標之情況下，本季的指數傾向樂觀穩定。其中土地因終端產品在前兩季的漲幅而導致續漲的抗性，因此微幅下跌，但仍呈樂觀；而店面則因受近年來的網路購物的影響，加上肺炎疫情下外出人潮減少的衝擊，致使店面在本次調查之信心指數居末，呈現保守的局面。
瑞普萊坊投資暨零售物業代理部資深總監李誠慶CCIM觀察本季指數總體仍向上攀升，其中僅土地開發指標較上一季下修6.53％；其主要因素在於開發商、產業需求的大舉購地布局已在前三季發生，且12月8日起央行宣布「房市信用管制」，其效應除了直接反應以貸款成數限制炒房投資客之外，也以「購地貸款6.5成、保留一成動工款、需檢附具體興建計畫」來抑制開發商購地、囤地的熱潮。但因台灣在新冠肺炎疫情控制得當，以及受惠於中美貿易戰台商回流、半導體產業、5G、AI及物流產業因應電商的需求，預計後續在辦公室、工業不動產等市場交易仍將持續呈現價量齊揚的現象。另外，因新冠肺炎疫衝擊旅宿業產生旅館樽節營運、歇業、退出市場的狀況，將可能在未來的1至2季產生具規模的旅館不動產交易與資產活化案件；綜合上述，因應政府打炒房政策加上各產業面向的發展，多面向的資金挹注於商業不動產的投資市場將會是2021年的趨勢。
信義全球資產管理公司歐人彰副總經理CCIM表示，信心指數在接連兩季大幅反彈後，中央銀行對住宅及都市土地貸款成數限制，推斷是反映本季漲幅趨緩主要因素。除了對於小型房地產開發商/投資人影響較顯著外，多數商業不動產實質影響頗低。展望2021年，在公共工程、台商返台投資擴充產能加上建案開工下，營建成本明顯看漲;低利率加上實質經濟與股市成長，房地產市場持續熱絡仍然是主流觀點，投資人可擇優評估。
紅色子房瑞德資本董事總經理蘇明俊CCIM則認為，過去一年土地開發在銀行資金支持下蓬勃發展，許多大型建商財團也勇於投標土地，政府土地標案屢創新高。特別是台南市台積電的大舉建廠，連帶讓台南市鄰近南科的住宅推案與土地交易熱鬧滾滾。但隨著央行甫發佈的信用管制，在建商囤地與餘屋貸款上多加限制，加上目前營建物價與人力成本節節高升，重劃區素地的土地開發應該會有所收斂，連帶使ICI土地開發指標也下修。但是由於雙北市有危老重建與都市更新的強烈政策支撐，回歸兼具土地開發結合商辦或廠辦改建需求的老舊建物更新案，是新的一年值得關注的投資標的。
註：商業不動產投資信心指數(Commercial Real Estate Investment Confidence Index)介紹：
商業不動產投資信心指數(以下簡稱ICI)為每季發布之指數，調查對象為社團法人台灣不動產投資協會(CCIM)會員。ICI調查中分為五項子指標：
1.辦公室、2.店面、3.土地開發、4.總體經濟環境、5.旅館。
對於各項指標皆再細分3~4個子問題，調查CCIM會員對於商業不動產投資之信心認知。ICI指數以100為基準，先分別計算五項指標，再將各項指標之點數平均。ICI指標分數範圍在0-200之間，在0至100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100至200之間屬於「偏向樂觀」。另外因旅館較不屬於典型商業不動產，本指數計算時將不採計，但仍對其進行調查及發布。
台灣CCIM之網址：http://ccimtaiwan.org.tw.
