【看懂預售屋】房屋預售制提前圓買屋夢 卻難堵交易漏洞

【文／連珠君】台灣預售屋市場龐大，交易糾紛也不斷，內政部制定「預售屋買賣定型化契約及其應約定及不得約定事項」，歷經多次修改，較重大的包括廣告宣傳品納入契約一部分、履約保證及雨遮計坪計價規範等，專家認為，雖定型化契約規範已算完善，但仍有不肖業者鑽漏洞，不採用定型化契約，仍要政府持續不斷的督促稽查，才能減少糾紛產生。

▲預售屋買賣糾紛時有所聞，預售屋定型化契約也經歷過多次修改，近期以2018年修改的條文最多。

建商若落跑 購屋人權益難保

最早期台灣預售屋發生過建商捲款落跑的狀況，在龐大的輿論壓力下，內政部推出預售屋履約保證5大機制，《住展》雜誌研發長何世昌指出，5大機制當中以價金返還最有保障，只可惜全台採用價金返還制度的預售屋，10根手指頭數得出來，非常少見。

近期最大的變革，是在2018年11月1日實施，主要有5大項修正，其中包括水、電及瓦斯管線費用負擔方式，在2014及2016年曾經補充規定，這次進一步落實，規定自來水及電力的內外管線費用，均由賣方負擔，天然瓦斯內管費用同樣由賣方負擔，基地範圍外的管線費及相關費用，則由買賣雙方議定，若未議定，則由賣方負擔，避免建商將費用轉嫁給消費者。

此外還有增列預售屋結構保固項目，命卻共有部分項目及其面積計算方式，修正履約擔保機制用語等，其中變革最大的，當屬「雨遮」的計坪計價方式，雨遮經常被民眾詬病是鳥站的地方，用不到卻要花大筆錢買，引發民怨，2011年5月開始，雨遮從可計坪可計價，變成可計坪不計價，看似有進步，卻出現預售屋不可計坪，成屋後可計坪的混亂狀態，直到2018年元月開始全面實施雨遮不計坪不計價。

▲民眾可將內政部的預售屋買賣定型化契約與建商合約比較，避免不合理條款。

2018年起 雨遮不計坪不計價

由於雨遮是否計坪計價，是以建築執照取得的時間點來區分，因此現今銷售中的建案，只有在2018年以後取得建築執照的建案才是不計坪不計價，若是2011年5月以前取得建造的建案，雨遮則可以合法的計坪計價，雨遮進入一國三制的混亂年代。

至於原預定同時在2018年11月實施的建材禁用爐碴，若預售屋採用爐碴，買方得通知金融機構終止撥款給賣方，則延宕至2021年1月1日實施，何世昌表示，這項規定跟沒有規定一樣，民眾沒有能力去驗證是否有爐碴外，成屋並沒有限制不得採用爐碴，導致有漏洞可鑽。

何世昌指出，雖然預售屋買賣定型化契約經過多次修正，已經算相當完善，但業主銷售手法推陳出新，如新的建築執造建案雨遮不可計坪計價，但依舊有不孝業者，以銷售坪數等術語欺騙消費者，將雨遮面積計入銷售面積，權狀上卻沒有雨遮面積，造成單價較低的假象，民眾權益受到損害，防不勝防，民眾還是要多提高警覺。