我不想努力了，從實價登錄資料看你在哪個縣市買屋的機會大

文／Steven Yeo  圖／Steven Yeo 

圖1、住宅價格指數

央行總裁楊金龍表示，房價逐漸升溫的背景因素有美中貿易戰、新冠肺炎（COVID-19）疫情、各國央行採取貨幣寬鬆政策等，再加上最近台商返台投資，使得市場中的資金相當充沛。也因各縣市土地重劃，與建商積極推案下，部分地區出現透過預售屋紅單炒作房價的情形。

楊金龍於12月2日接受立法院財政委員會備詢時，認為目前房價上漲有部分是合理的，但也有部分不合理的地方，目前應該是先「打炒房」，讓房價能夠合理化。

不過，現在市場上的實際情況到底是如何呢？讓我們一起用過去一年的實價登錄資料來一探究竟。

我們抓取2019年第4季至2020年第3季的實價登錄買賣資料，從中篩選出交易類型為住家用的交易紀錄，接著刪除親友及員工間的買賣交易，最終整理出全台近13萬筆交易房市資料。

在這些成交案件中房屋分成5種類型，住宅大樓（11層以上有電梯）的佔比最高為38.5%，其次依序為透天厝（全棟單一門牌）、華廈（10層樓以下有電梯）、公寓（5層樓以下無電梯）及套房（1房1廳1衛）。

圖2、房屋類型

再進一步從資料中整理出各類房型的交易價格中位數。而住宅大樓不只佔比最高，其房價中位數也是所有房型中最高。

利用這些資料也可以假設，如果向銀行貸款8成，每月繳25000元的30年房貸[1]，在過去一年的交易案件中，大概有多少房子可能買得起呢？

根據上述的貸款條件假設，約可能買到57%的住宅大樓、71%的透天厝、73%的華廈、75%的公寓及93%的套房。不過，這是不區分縣市的情形下，實際上同一個貸款條件假設，在不同縣市的結果差異極大。

圖3、模擬貸款可買比例

各行政區每坪房價中位數

接著，我們先來看這一年來各鄉鎮區[2]的實價登錄房價情形。

下圖中每一根突起代表一個鄉鎮區，突起的高度代表該行政區的每坪房價的中位數，顏色代表該行政區的所得中位數在全台的級距。若呈現灰色底線則代表這一年內該區的房價交易資料不足10筆。

圖4、突起尖刺spike map

以台北市來說，不意外地，各行政區的突起都是深紅色，代表所得中位數，皆排在全台前25%，但各區每坪房價中位數幾乎都排在全台的前10%。

再看向中部地區，突起高度都較低，代表這些行政區的每坪房價中位數較低，而這些縣市的突起顏色大多是藍色，代表所得並沒有北部來得高。

圖5、中部實價登錄

令人意外的是金門，金門雖然常著人口約只有6萬，但主要城市房價卻與6都相當。其中金門金城鎮的每坪房價中位數，比新北八里區與高雄苓雅區等區還高。

那台灣是否存在所得高，但房價卻沒有那麼貴的區域嗎？

答案在新竹。新竹縣的竹北市所得位居全台之冠，從圖中可看出都是深紅色。這裡的每坪房價中位數卻遠低於台北市，只有台北市最後一名文山區的一半價格。

圖6、新竹實價登錄

如同之前的貸款條件假設，我們也可以藉由設定不同貸款條件，模擬計算各縣市可能買得起多少比例的房子。

下圖是模擬台北市的狀況，設定頭期款100萬元，每月支付1萬元，依據不同貸款年限計算，可能買到過去一年實價登陸錄中多少比例的房屋。

圖7、房價模擬

若要模擬其他縣市，或其他房貸條件，可至本文互動版頁面中設定查詢。

備註：

[1] 以現行各家銀行信用貸款總費用年百分率(APR)之中位數1.45%作為貸款利率，並以本息平均攤還法回估可負擔房屋總價。

[2] 因實價登錄資料中，新竹市及嘉義市無鄉鎮市區層級資料，故暫地圖中暫不列入。

[3] 同以1.45%為APR，並假設可貸金額為總房價之8成，以本息平均攤還法回估可負擔房屋總價，並以過1年實價登錄資料加以計算各縣市可購買的房屋比例。