國內房地產市場交投活絡，價格持續上揚，前一波多頭的好光景似乎重現了。不過，這可不包括店面市場。在疫情影響之下，國際觀光客來台旅遊人數急凍，觀光商圈店面價格與租金表現不佳；不僅觀光商圈，一般商圈店面交易量也相當低迷。住展房屋網企研室表示，雖然老一輩的民眾都認為店面收租穩定、價格保值，但時代已經不同了，「一店呷三代」的榮景似乎很難回得去了。

店面市場交易低迷、價格走弱，主要是時代改變之下，遇到了幾個大衝擊。第一個衝擊，就是「網路電商盛行」。台灣面積雖小，但電商覆蓋率卻很高，再加上競爭的業者多，諸多折扣與寄送到府的優勢讓民眾改變消費習慣。

電商普及的結果，會使同質性高的街邊店更難生存。為了生意能做得下去，許多街邊店也不得不加入網購市場，兼營起網路商店。

第二個衝擊，是「外送平台」競爭白熱化。外送平台最常見的是「美食外送」，但近來新的平台出現，以及舊平台擴大戰線，營業事務不斷的擴大，現在可說是「萬物皆可送」，凡量販店、禮品、各式餐飲、日常用品皆可送。

照理來說，外送平台變多且營運範圍擴大後，應該有利街邊店營業額的增長。但殘酷的是，因外送平台一單抽佣動輒高達30％，有些低毛利的店家面臨「不加入是死，加入也是死」的難題。即便加入外送平台仍可存活的店家，因必須付外送平台高佣金，就會更無力承擔高額店租，這點對店面租金而言頗為不利。

第三個衝擊，是「站內式商場」變多了。尤其在大台北地區，這種狀況更為常見，在部份捷運站內就有共構型商場；與捷運共構的商場，屬於「站內式經濟」，十之八九消費者只會在站內消費，外溢到站外的消費較小，不像傳統的台鐵車站屬於「站外式經濟」，消費可以外擴到周邊街邊店。

站內式商場因燈光明亮、乾淨、舒適與知名店家集中，很容易改變消費者習慣，比如內湖、松山的City Link，或是台北火車站的微風廣場。又像近年稍嫌沒落的東區商圈，部份程度也受到忠孝復興站站內式經濟的衝擊。站內式經濟活絡，就會排擠到站外的消費力道，周邊街邊店若不敵競爭，店面市場就會變差。

總而言之，當時代改變，投資房地產的觀念也要與時俱進。若墨守成規，可能就會接到燙手山芋。