建商把空屋丟給銀行，央行重拳打「餘屋貸款」斷金流！房價會大跌嗎？

撰文者：韓化宇、陳慶徽

這一回，打房不是「狼來了」。中央銀行突然選在理監事會之前，祭出睽違十年的選擇性信用管制，央行總裁楊金龍12月7傍晚臨時召開記者會，宣示加入打房行列，這令正在推案派對狂歡的建商，突然「酒醒夢回愁幾許」。

過往，央行宣布打房，都是在理監事會後，這次居然趕在理監事會前，可見近期炒房亂象，已讓民怨沸騰。房市政策與民生相關，央行不會獨自決定是否出手，必定經過府院討論，背後代表蔡政府有意遏止熱潮。

但到底政府最想遏止的，是哪一項呢？專家與市場人士均解讀，重點在打擊建商餘屋貸款，避免建商一邊囤房，一邊拿囤房去貸款，把風險套給銀行。央行想做的，是切斷這之間的金流。

首購、換屋族免驚 央行打房瞄準建商與投資客

這次信用管制的重點，有三大主軸：第一、只打第三戶以上住宅貸款，避免打到首購、換屋族。

第二、嚴打用「公司法人」名義申請住宅貸款，防止投資客藉成立私人公司炒房，規避房地合一稅。

第三、首次限縮「餘屋貸款」的成數，並大幅限縮土建融貸款成數，等於斷了瘋狂獵地、推案建商的金流。

三大主軸中，最令不動產、銀行業者議論紛紛的，就是央行竟重拳揮向過去不被注意到的餘屋貸款。

楊金龍在記者會上解釋，央行沒有完全掌握全體銀行餘屋貸款，到底有多少，因為很多銀行的餘屋貸款，藏在週轉金貸款中。

他強調，這次會限縮餘屋貸款，是因爲這種貸款，會給人銀行幫助建商「囤房」的不良印象，所以必須管制。

餘屋貸款的資金鏈，究竟是如何串起？房仲業者分析，央行把土建融貸款、餘屋貸款的水龍頭拴緊，目的是不希望看到，建商拚命借錢蓋房子，房子賣不完，再拿去抵押給銀行，借錢出來繼續揮霍，如此週而復始，讓銀行的不動產授信曝險越來越大。

央行打餘屋貸款 目的是防範風險轉至銀行端

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，市場好的時候，房子終究賣得掉，建商還得出錢，但市況一反轉，建商無力還債，就會拖累銀行。

一名不具名的民營銀行主管認為，建商大舉獵地、大舉推案，房子賣不完，理應是建商的負債，「但現在（將房子）丟給銀行，還可以借一筆錢出來，負債突然變資產了！」

這名主管說，現在建商的土建融貸款、餘屋貸款成數，普遍高達八成，「一個10億元案子，建商只要出2億元；如果剩5億元（指市價五億元的房子）賣不掉，建商再拿去抵押，又可以借4億元出來，繼續獵地、推案、以案養案。」

「建商把賣不完的房子拚命倒給銀行，銀行游資太多，沒地方去，只好配合建商...我們也知道這樣做有風險，但資金太氾濫了，你能怎麼辦？」這名主管無奈地說。

如今，央行雙管齊下，限縮土建融、餘屋貸款成數，等於一刀切斷，建商與銀行之間的金流。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，限縮土建融成數及餘屋貸款，等於卡住建商財務槓桿，而且在囤房稅無力之下，建商也無法把庫存當成資產，輕鬆融資套出現金。

他認為，此舉將減緩搶地的熱況，也會加快去化餘屋，以健全財務狀況。

業者也觀察到，在提高「囤房稅」稅率呼聲益形高漲之際，央行史無前例重拳打餘屋貸款，似乎在彌補，囤房稅空有工具，卻起不了作用的遺缺。

根據《房屋稅條例》，本人、配偶及未成年子女3戶內可適用自住房屋稅率1.2%，第4戶非自住之住家用房屋就要課徵囤房稅，稅率提高至1.5%至3.6%，具體稅率多少，由各地方縣市政府訂定，也就是所謂的囤房稅。

但問題是，2014年實施以來，迄今僅台北市、宜蘭縣及連江縣三個縣市實施差別稅率，多數縣市以最低稅率1.5%課徵，引發外界抨擊，地方政府顧忌建商反彈，無意配合中央。

一名房仲業者認為，建商房子蓋太多賣不完，形同囤房，但絕大多數地方政府，對待銷房屋稅率課徵，仍採用最低的1.5%，這對口袋深不見底、又能輕易向銀行融資的建商而言，可說不痛不養。

「既然地方政府打假球，央行就直接管控（資金）源頭，讓建商沒有銀彈可以囤房。」這名業者直言。

從過去經驗分析，此次央行打房，對房市將產生兩個影響。

首先，選擇性信用管制初期，房市的成交量勢必萎縮；再者，全台從南到北瘋漲的房價，漲勢將被抑制。

徐佳馨指出，市面上的主流產品價格，很難繼續攀升，「房價將進入盤整格局，短期內（房價）雖不會大跌，但只要信用管制不退場，房價就有機會慢慢走跌，如同2014年到2016年的情況。」

黃舒衛認為，大建商應不會讓步，讓消費者砍價，一來是無法跟之前的買房的人交代，二來是擔心房價會全面失守。但，中小型建商就很難說了。

「口袋深的大型建商，有機會挺過這波打房；財務不健全、口袋又不夠深的建商，只能自求多福了！」徐佳馨說。

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