【房市新制大調查】民眾最輕忽 「終止租約問題大」
2020年11月23日
【文／連珠君】台灣租屋人口龐大，幾乎每3個人就有1個租屋族，為健全租屋市場，租賃新制2.0上路至今約2個多月，主要更新6大項，在民眾心中哪項實用度最低？根據民調，只有1成的民眾認為終止租約規範是實用的，但專家指出，實務上，終止租約引發的糾紛，卻是排行榜上第一名。
▲租賃新制2.0更新條文當中，只有1成左右的民眾認為「終止租約規範」實用，但卻佔租賃糾紛排行榜上的第1名。
發生重大事故 可依法終止租約
終止租約在這次租賃條例修正時，分為兩種，一種是法定終止權，另一種為任意終止權，崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠指出，法定終止權明確規範，有哪些法定的事由可以提前終止合約，如承租人違反使用租賃物，住宅變成開飲料店，或違法轉租。
近期還遇到租客在房屋內販毒，被警察抓，房東就很擔心該如何終止租約，有這條法定終止權，房東就可以順利將房子收回。當然，若房屋是輻射屋、海砂屋，或房屋需要修繕，房東不修繕，導致無法居住，又或者房客意外、重病，導致無法給付租金，房客也能提早終止租賃合約。
要達到法定終止權，通常已經是重大事故，比例較低，但常常房客住進去之後，不喜歡房東、不喜歡室友、不喜歡這個環境，或是男女朋友合租，吵架不想住在一起了，這些都不屬於法定終止權的範圍，所以會有任意終止權，讓房東、房客都有一個比較好的退場機制。
以往很多房東，認為房客只要提早終止租約，就要扣押金，或要求付3個月的違約金，甚至不同意提早終止租約，現在只要有約定任意終止權，房東或房客提早1個月告知對方，就可以不用賠償違約金，倘若沒有約定任意終止權，就只能回歸法定終止權的規範。
▲租屋前後都要跟房東一一點交屋況、家具家電等設備，並拍照存證，可避免房東房客對屋況認知不同所產生的糾非。
點交清楚再搬 避免糾紛
簽約時雙方需約定「租賃住宅返還」、「遺留物處理」方法，以及押金的使用辦法，在此次創市際市場研究顧問的民調當中，都僅有不到4成的民眾認為是實用的，曹筱筠指出，「租賃住宅返還」的糾紛主因大多在於租屋初始時，沒有先點交屋況就直接住進去，導致返還房屋時，房東與房客對屋況認知不同而導致糾紛。
建議租屋族在一開始，要與房東一一盤點屋況及電器、家具等設備，雙方拍照留存，或是租客想要改裝房屋，如刷不同顏色的油漆、釘掛勾等，日後返還房屋，是否要漆回原來的顏色，釘子是否要拔出並補土恢復等約定，原則上房客沒有任何的改裝，房屋自然老舊，如牆壁有點變黑變黃，床墊睡久了有點塌陷等，正常使用下，房東就要接受。
當然，房客返還房屋時，也要雙方一起點交，才不會房客交還鑰匙，房東認為屋況有問題，必須要修繕、扣押金，房客遲遲拿不到押金，也能減少室內還有房客的遺留物處理問題。
若點交完依舊有遺留物，這次新制也有規範，當房屋點交完後，房東可以發存證信函，要求房客限期取回，發函2次後在期限內都未取回，就可以處理遺留物，不像以往還需要透過法院訴訟，一年半載才能拿回房子，但建議處理遺留物，還是有全程錄影存證，減少風險及麻煩。
租賃新制上路 「契約期間不得漲租」最實用
2020年11月23日
【文／連珠君】2020年9月1日租賃新制2.0正式實施，主要調整6項內容，根據民調，民眾認為最實用的前3項依序為房東不得在契約期間調漲房租、電費設夏季及非夏季上限以及修繕責任原則上由房東負責。專家指出，近期政府推動租金補貼，許多房東要求調漲租金，事實上契約存續期間本就不能調漲租金。
▲租賃新制2.0正式實施，調整6項內容。
6成民眾認為 租約期間不得調漲租金
根據創市際市場研究顧問民調，每人3票票選出這次租賃新制2.0民眾認為最實用的更新條款，有高達6成民眾認為「房東不得在契約期間調漲房租」最實用，崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠指出，除非經過雙方協調同意，契約存續期間租賃雙方原本就不能任意調整租金。
但因近期不少房客申請租金補貼或租金扣抵所得稅，相對的，房東認為當時出租是免稅狀態，使得自己增加所得稅，進而向房客要求調高租金，事實上，房東不得禁止房客申請租金補貼，也不得禁止房客報稅，這條規定僅是在提醒。
第2高為電費設收費上限，分夏季及非夏季的收費標準，明定不可超過台電最高級距，得票量超過5成，曹筱筠表示，一般認為電費就比照台電收費就好，但很多房子是隔間後出租，為方便計費，每間設置電表，以1度電收費5~7元，甚至每度電收8元，來增加租金收入，但不管是電費、水費、瓦斯費都屬於公共事業，都不能有超收狀況。
▲水電費應設上限，不得任意超收。
4成民眾贊同 房東負修繕責任
第3名修繕責任原則上由房東負責，也有4成以上的民眾選擇，原則上不管是民法或是租賃條例，則上都是由房東負修繕責任，但修繕責任是可以轉嫁給房客，或房東房客各負一半，原則上若沒有特別約定，都是房東負修繕責任。
曹筱筠指出，有些房東會在契約上載名，消耗品由房客負責，但消耗品很難去定義，一般認為消耗品就是電燈、電池這一類，但仔細想想，很多物品都可以屬於消耗品，包括冷氣的冷媒、管線老舊、冰箱的壓縮機其實也都可算是消耗品，就會造成非常大的問題。
修繕變成很大的爭議，主因大多是責任歸屬寫的太籠統，責任分配不均，有些房東認為使用者付費，認為房客要自己去修繕，提醒民眾，修繕責任原則上在房東身上，小至電池、電燈泡，只要契約沒有約定，都是由房東負責。
當然房客也要做善良管理人，好好愛惜房屋，不能惡意破壞外，有任何問題發生，要第一時間通知房東，請房東處理，不要讓災害變大，曾經有房客認為，牆壁滲水問題不大，沒有通知房東，等到租約到期，滲水危害變大，甚至家具因此損壞，變成要房客要負起責任。
