一台灣房市好不容易擺脫上半年因新冠肺炎疫情帶來的衝擊，在下半年出現交易熱絡的情況，但此時此刻卻因一則消息，再度挑起政府打房的神經。
炒紅單再現江湖
該則消息是來自於新竹地區某一預售建案，傳出購屋者用凳子排隊「搶房」，另有一說是，投資客轉賣「紅單」炒房，引發外界「房市又見炒紅單」的疑慮。
何謂「紅單」？據房地產業者表示，「紅單」是消費者跟建商（或代銷業者）簽訂正式買賣合約前，先付出一筆小額的訂金，而拿到一張保留買房資格的訂購單，因大多是粉紅色的，而被泛稱為「紅單」。
台灣房市在2003年SARS過後，開始起漲，並展開了一段長達十二年的大多頭行情，住商不動產企劃室經理徐佳馨表示，該波的房市多頭，因為有不少投資（機）客以「紅單」轉讓而獲利，間接炒高房價。
而「紅單」如何炒作獲利呢？徐佳馨舉例，投資客看中某一建案的房子，以每坪30萬元下訂，並與接待中心的售屋小姐私下約定，給予一定的佣金報酬，麻煩售屋小姐在適當時機代為轉售。
有人接手 紅單才能獲利
在前一波大多頭行情時，因房市看好，建商從開賣到完銷前，都會視行情而調高售價，假設過程中價格有調高至每坪33萬元，而這時，有購屋者想買，售屋小姐因另有佣金可拿，會幫忙推銷投資客買下的該戶物件，若雙方有合意而成交，則投資客就轉讓成功，若以每坪獲利3萬元來算，房屋若是35坪的物件，則一下子就「短線」獲利100多萬元。
過去有不少投資客看好某些地段優的預售屋，以此種類似「買空賣空」的炒紅單方式獲利，而被視為「投機客」，不過，也因為市場上「炒紅單」炒得太兇，造成房價飆升，政府也在外界一片攻訐聲中，出現打房的諸多政策。
而為了遏止「炒紅單」問題，政府過去也要求建商提供買賣物件「更名」名單，俾做後續查稅動作。
此外，一些更名件數過多的預售案，建商也會被政府列為協助炒房的「黑名單」之一，故後來，很多建商為了避免惹麻煩，都會在紅單上加註「紅單需與簽約人姓名相同」的備註來加以防範，除非是已購客人家屬間的更名。
房價向歷史高點靠攏
而2020年房市擺脫2016年房地合一稅上路以來的最低潮，開始出現向上彈升的機會，根據永慶房產集團總經理葉凌棋在第四季房市記者會上就談到，六都中，除了雙北市房價離前波高點的最高價有段距離外，包括桃園、新竹、台中與台南均已漲破歷史高點，創史上新高紀錄。
若與房價的歷史高點相比，除了台北、新北仍有8.1％與3.8％的跌幅之外，高雄已經平歷史高點紀錄，而包括桃園、新竹、台中與台南均已漲破歷史高點，創史上新高紀錄。
房價明顯彈升後，根據《住展雜誌》統計，北台灣在今年前三季累計推案量已達9405.75億元，比去年同期的8805億元成長約600億元。
研發長何世昌表示，由於房市買氣穩定，建商推案意願普遍高漲，全年預估推案量可望往上調升至1.24至1.27兆元，將創下史上第二大量，僅次於2013年。
在一片看好房市將有機會「重返榮耀」之際，新竹地區房市該則「炒紅單」的消息，則挑起了政府擔心「炒房」再起的神經，相關單位相繼發表「不希望炒房」的言論。
而內政部針對部分不動產業者刻意營造購屋熱潮，趁機哄抬房價，甚至有違法銷售廣告行為，則於10/31，會同行政院消費者保護處及地方政府，進行預售屋建案聯合稽查，展現導正市場交易秩序的決心。
一聽說業者炒紅單，內政部馬上聯合各單位組稽查小組到六都預售案場查違規事項。 圖／理財周刊提供政府急出手遏炒房歪風
聯合稽查人員分工，就桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市等六個縣市，二十三個建案進行聯合稽查，主要查核重點包括：
一、預售屋建案是否在尚未取得建造執照前就擅自銷售。
二、使用購屋預約單（紅單）情形。
三、刊登廣告有無不實或誤導消費者認知。
四、預售屋買賣契約是否符合內政部規定的應記載及不得記載事項。
五、代銷人員執業過程是否符合法令規範。
六、接待中心或樣品屋是否取得雜項執照等六大事項。
內政部表示，這次聯合稽查結果發現部分建案有使用買賣契約不符合定型化契約規定，包含交屋保留款未依規定載明房地總價5％、以較低額度逕與消費者磋商、停車位未載明高度及面積、保固期間未從交屋日起算、面積誤差找補未明確記載等違規行為。
此外，此次稽查亦發現，業者未取得建造執照即使用購屋預約單（俗稱紅單），或疑似在廣告上誤導消費者已取得建造執照情形。有關稽查掌握的各項證據，後續將由地方政府確認或釐清相關事證，按權責分工依法裁處或移送公平交易委員會依據公平交易法規定續處。
由於這是房市從高點滑落後，第一次出現政府相關單位大動作的稽查行動，也宣示了政府不容許房市炒作歪風再起的決心。
此外，中央銀行副總裁陳南光則在媒體上投書指出，很多人都說房地產是經濟的「火車頭」，但從產業關聯度來看，指房地產相關產業從來都不是火車頭，並說，在過去十多年的多頭行情中，營建工程業與不動產業對於台灣GDP的貢獻，並沒有顯著上升。
房市買氣轉好，民眾出門看屋意願大增。圖／理財周刊提供央行不排除打房
過去前央行總裁彭淮南針對豪宅房價發表談論，從此，豪宅有了一坪300萬元房價的天花板，很多建商的豪宅開價，都不願意打破此一上限，免得惹來央行出重手。
央行過去對房市的緊箍咒，就是針對豪宅的融資放貸進行信用管制，而一般購屋族則是緊縮放貸成數，從大眾廣知的貸款8成（購屋族自備兩成），要求各放款銀行只能放行7成，增加購屋者的負擔，進而降低購屋意願，房市交投就會冷下來。
由於央行高層官員很少在煤體上投書發表論述，但陳南光卻罕見的發表對房市看法，引來外界揣測，若是房市炒風再起，央行不排除再出重手的可能。
此外，由於各家銀行搶建商及開發商有關土地融資及建築融資，目前土、建融利率已下殺到1.45％的新低，此有利建商利用低利率而大力搶地及推案，有助房市的拉升。
唯市場上不樂見炒房風氣，因此，也不排除主管機關接下來會對各銀行進行金檢，而讓建商不易拿到土建融。
對於房市寒冬，好不容易在今年露出一絲曙光，卻因為該則炒紅單的消息，引起政府單位「關愛」的眼光，且可以伸出「愛的小手（一種打手的工具）」來打房，一些房地產開發商私下抱怨，真是「一粒老鼠屎，壞了一鍋粥。」
揠苗助長者被罵翻
據指出，台灣房市今年的確有轉好，預售屋的買氣熱，去化變快，但房價並沒有上漲到「離譜」階段，有些地方的確有少數投資客出手，但很多是「置產」收租的想法，並不見得是要「炒紅單」。
據分析，新竹該建案應該是要營造「買氣很熱」的氛圍，但操作手法「太over（指過頭）了」，讓媒體「見獵心喜」（難得有這種排隊新聞），結果反而害得大多數的房地產業者「被盯上」，若六大稽查重點中的某一項不合格，難免被稽查小組「點名做記號」，接下來日子難過。
而除了央行及內政部等聯合稽查小組外，財政部已敦促地方合理評定房屋稅稅基及調整多戶非自住房屋稅。
甚至行政院國家發展委員會主委龔明鑫在立法院備詢時也回應立委的質詢表示，針對房市過不過熱問題，將跨部會研擬「房地產指數」，進行房地產景氣燈號的發布，讓民眾有所依據。
根據了解，目前有關房地產的景氣燈號，都來自民間單位，另也有的是建商所金援的學術單位發布，公信力也受質疑，若政府願意有一個公部門的統計數據，至少讓民眾有所比較，會更了解市況的真實性。
住展雜誌研發長何世昌表示，代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，十月分數升至35.9分，較九月份（34.8分）增加1.1分，分數創今年來新高，對應燈號則已連續六個月亮出黃藍燈（見附表）。
在風向球六大構成項目中，預售屋供給量下滑，成屋供給量與成交組數上升，至於議價率、廣告量、看屋來人組數等三項分數持平。
何世昌指出，近期政府頻頻釋出可能打房的訊息，對不動產業者已經產生「寒蟬效應」，但對一般購屋族卻沒什麼影響，十月份新建案買氣依然蓬勃，將房市風向球推到今年高點。
接待中心購屋民眾詢問買屋細節。圖／理財周刊提供怕被盯上 建商小心翼翼
何世昌指出，十月原是建商推案的傳統旺季，但今年推案卻快速冷卻，推案量反而比九月大減逾150億元，關鍵就是近期因部分縣市消保官緊盯紅單交易，其次是各地地政局查處未取得建照，卻違法銷售的預售屋案影響，業者變得謹小慎微所致。
何世昌分析，近來中央頻頻釋出打房的訊息，業者與消費者兩方反應非常懸殊；多數業者怕打房重演，姿態轉趨低調，部分業者出現「低報銷況」的特殊狀況，一來是怕太高調引起主管機關前來稽查，二來是怕業主調漲底價影響銷售，讓煮熟的鴨子飛了。
但消費者似乎多不認為政府打房是玩真的，買氣未見萎縮，熱門建案照樣爆桌，至於十一月市況能否延續榮景，就看政府下一步動作而定了。
吉家網董事長李同榮則樂見政府對炒作歪風的遏止進行超前部署，他表示，由於成屋市場有房地合一稅牽制，因此，在房市交易活絡時，短線投機就會朝預售市場下手，紅單亂象就會氾濫，若預售市場因人為炒作產生價格急漲，並拉抬中古屋價格齊揚，恐在市場價量背離下就會造成市場不利影響。
他說，房市發展應重視價量關係發展，若政府提前部署針對紅單亂象全面稽查，並對土地不合理上漲提出有效預防措施，未來基期低且有新興題材的中南部房市，仍有四年榮景可期。
（顏瓊真）
文章來源：理財周刊
