Q 最近房市出現「南熱北溫」現象，房價不斷飆高，請問莊教授，為何會出現這種不健康的發展趨勢？
A 主要原因為錢多利率低助長房價，預售、小坪數與低自備款撐住高房價，尤其低總價、付款輕鬆，容易塑造「租不如買」的假象，再加上投機炒作拉高銷售率，另外，實價登錄潛藏不實交易資訊，亦是一大關鍵因素。
一、錢多利率低助長房價
─投資台灣三大方案＋資金匯回專法＋房貸利率1.359%
依中央銀行公布資訊，9月購屋貸款利率已降至1.359%，再加上超額儲蓄，投資台灣三大方案超過1.1兆元，以及資金匯回專法估計匯回資金亦將高達4000億元，依照往昔台灣房價長期漲多跌少經驗，勢必有愈來愈多的資金會挹注於房地產，最近這一波房價自去年以來持續飆漲，正是錢多利率低助長所致。
其次，如再就1987年2月28日，國有財產局標售台北市南京東路、龍江路口，華航旁1,700坪土地，每坪底價25萬元，結果由國泰人壽以每坪90萬元，相當於底價3.6倍的「天價」得標，一般咸認此係開啟台北市高地價、高房價警訊之重要指標。
另外，2019年11月10日信義行政中心地上權標售案，南山人壽以159.81億元的權利金得標，換算每坪權利金單價高達744萬元，由此顯見壽險業亦是助長地價推手之一。
二、預售、小坪數與低自備款撐住高房價
─低總價、付款輕鬆，塑造「租不如買」的假象
由於小坪數、低總價，再加上低利率、自備10%、付款輕鬆，很容易塑造房貸等於租金，租不如買的假象，其最常見為七成房貸加上信用貸款與公司分期付款各一成，而讓購屋者付出超高房價；更值得關注的是，不只整體房市無法正常的循首購→換屋流程，形成良性下濾循環，其次，小坪數產品空間狹小，未來換屋不易更是一大嚴重問題。
三、投機炒作拉高銷售率
─壓迫式行銷，塑造「秒殺」氛圍
上一波房價炒作始自2010年，其間最受矚目者首推「三黃一劉」在中古屋市場大量買進賣出，直到2012、2013年預售市場出現「秒殺」，主管機關警覺其嚴重性，加以台北市率先於2014年7月1日祭出囤房稅，2015年房市方才急轉直下，房價由2014年最高點一路滑落至2019年，跌幅不到10%。
惟自2019年開始，整體房市在龐大資金浪潮下，逐漸由「南溫北冷」轉變為「南熱北溫」，並且開始出現投機炒作，其最明顯為預售建案銷售順暢甚至完銷，中古屋卻滯銷。
尤其是在投資客大量湧現時，業者慣常運用的行銷伎倆，不外先將地主合建分屋部分列為已出售戶，再加上公司惜售保留一至二成，因此，常見好地段建案一開賣，銷售圖表隨即顯示銷售率超過五、六成佳績，不數日即宣告銷售一空。如就這類案例而言，其實就是最典型的塑造「秒殺」氛圍，房價愈調愈高的壓迫式行銷手法，而這也正是日前竹北建案出現排隊購屋的主要緣由！
四、成本提高推升房價
─好地段＋好品牌，形塑高房價意象
大量台商回流，除投資設廠的工業用地與廠辦、商辦需求之外，更引發住宅市場房地價格一路飆漲，台北市甚至出現一地難求窘境，再加上最近浮現缺工問題，導致房價順勢大幅調漲，惟其間最嚴重問題乃土地成本之持續飆漲。
最近則更出現台中建商合建新模式，亦即藉好地段建地再加上好品牌聯手合作，共同塑造好產品來提高房價。因此，未來一些精華地段的房價，必然逐漸呈現易漲難跌情勢。
五、實價登錄潛藏不實資訊
─「實價登錄2.0」可讓景氣研判由落後指標提前至同時指標
「實價登錄2.0」議題由來已久，其間最大爭議在於預售資訊揭露時間點，其實有關這一議題早在2018年5月3日內政部地政司實價登錄專區所公布「行政院會通過『實價登錄地政三法』，內政部：不動產交易資訊將更即時、透明、正確』」資訊內容已有完整說明，如今最重要關鍵應是立法院何時照案通過。
由於當前主管機關未能真正掌握預售屋價與量即時而正確的交易資訊，導致主管機關政策擬定之前大都只觀察到落後指標，未能提前至同時指標，倘若真能落實預售屋實價登錄，交易資訊充分揭露，主管機關政策擬定就能提前至同時指標，而不致各部會都停留在觀察階段，不敢輕言壓抑或打房對策！
茲再將2018年5月3日內政部所公布行政院會通過「實價登錄地政三法」之實價揭露內容節錄如附表，以供參考。
2018年5月3日內政部地政司實價登錄專區所公布「行政院會通過『實價登錄地政三法』，內政部：不動產交易資訊將更即時、透明、正確」資訊內容：
內政部指出，目前買賣案件實價登錄是在辦竣買賣移轉登記後30日內辦理，預售屋則由代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止後30日內將代銷建案整批申報，為了促進資訊更為即時，這次修法將買賣案件提前至申請買賣移轉登記時併同辦理，揭露時間將可縮短30日；預售屋則提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內逐案申報，可大幅縮短揭露時間。
對於近日媒體報導揭露詳細門牌或地號對於個人資料保護的疑慮部分，內政部表示，個人資料是指自然人的姓名、出生年月日、身分證統一編號等得以直接或間接方式識別該個人的資料，而門牌、地號、價格等是不動產的標示資料，不屬於個人資料範圍。
自2015年2月2日起，原本任何人都可申請揭示所有權人的完整姓名及住址的不動產登記第2類謄本料故實價登錄資料如揭露詳細門牌或地號，已經無從透過謄本間接識別個人資料。
所以本次修法比照英、美等不動產交易資訊透明度高的國家，將成交個案的門牌或地號完整顯示，以促進交易資訊更加完整透明，避免交易當事人錯誤判斷，促進不動產交易更具公平及效率。至於實價登錄案件內的個人資料，仍將依法加以保護，不會對外洩漏。
（莊孟翰）
文章來源：理財周刊
