Q.在台商回流、錢多利率低的經濟環境下，房市景氣逐漸呈現「南熱北溫」，一時之間，房地產成為市場關注焦點；惟目前有些地區出現中古屋房價高於預售屋的「房價倒掛」弔詭情況，不僅消費者霧裡看花，各相關單位更擔憂房價是否面臨泡沫化危機？
想請教莊教授，以長線觀察，台灣房市始終維持「大漲小跌」走勢，面對低利環境，房地產的保值及增值特性，讓其再度成為投機熱門標的。台灣房市歷經2014年囤房稅衝擊，不少人質疑今年是否會再度祭出壓抑措施。另外，是否會再度複製過往經驗，成為落底反轉的起漲點？請問現在是否合適置產，以免未來房價越漲越高越買不起？
根據經濟部數據，台商回流資金已超過1.1兆元，此外，根據財政部公布資訊，境外資金匯回專法實施迄今年9月30日，已引導2,254億元資金申請匯回，其中獲准並已實際匯回2,157億元，中央銀行也估計，該專法實施至明年8月期滿，預計匯回金額可超過4000億元。
由此不難了解，當前在低利環境，加上新冠肺炎防疫有成，加以行政院主計處預測今年經濟成長率1.56%，全球名列前茅，導致不少人質疑未來房市是否複製過往經驗，再度邁入成長軌道。
長久以來，台灣房價漲幅一向都大於GDP增幅，以2003年台北市房價起漲點為例，每坪自39.1萬上漲至2014年之92.4萬，同時也是近期高點；其後下跌至去年的84.4萬，五年期間，房價跌幅僅8.66%；今年第二季則是微幅回升至87萬，也因此一般對市場的預期開始轉向。
然而，台灣近年正面臨人口老化與少子化問題，加上市場空屋、餘屋仍多，加以都市更新將會陸續釋出新供給量，因此，亦有不少人質疑谷底翻身的能量有多大？
以下僅就當前市場存在的十大矛盾現象，提供參考意見。
一、預售好賣、新成屋滯銷？ ─預售低自備款，有利財務槓桿操作
健康的市場結構，一向都是預售房價較高，新成屋相對較低，近年出現「房價倒掛」，顯與過往經驗不相吻合，但若真想了解總體市場走勢，就不宜「以偏概全」。
今年上半年房地合一稅收高達43.6億元，此一稅制係自2016年1月1日開始實施，其間所顯示問題在於新稅制之後買進的預售屋，在今年上半年出售，其因在於預售低自備款，有利財務槓桿操作所致。另外，最近出現排隊買房與紅單轉手情況，儼然2012-13年「秒殺」再現，凡此，都是投機炒作的例證。因此，應積極建構實價登錄制度，以期消弭資訊死角，讓預售交易資訊更加透明，達到真正的公平交易。
其次，不少都更建案亦將陸續預售，市場若不如預期，將會出現「退屋」潮，現階段不少建商大肆獵地，一旦交屋未如預期，再加上銀行降低土建融成數，體質欠佳建商恐將面臨流動性風險，嚴重則易導致金融業系統係風險。
二、既已完銷，為何還讓利？─地段優越完銷，蛋白區讓利依舊
目前議價空間仍大，常見預售建案「０自備款」、「10%自備款」甚或「8%首付」廣告訴求（詳請參閱附圖），倘若建案都已完銷，那就不該再出現讓利廣告，因此，所謂完銷應只是區位良好少數建案，不宜以偏概全；按住展雜誌之調查，目前全台約有162個建案完銷。
就市場現況加以深入了解，一些立地條件較佳，例如交通便捷，像是捷運站周邊完銷並非新鮮事；或是重大投資，像是高科技廠進駐，譬如台南科學園區因台積電購地建廠，雲林因Google進駐設置研發基地等，大量增加就業機會，另外像是竹科、中科及南科的翻版區域，都有利附近建案完銷。
不過就整體市場而言，根據住展雜誌數據，目前北台灣銷售中約有1600多個建案，由此推估全台至少有2500個以上建案，當然不可能全部完銷，否則為何還有那麼多的讓利促銷廣告。
三、投資資金插隊攪局，下濾作用受阻─「超額需求」只是短暫現象
最近經常有人提出「投資置產有何不可？」的質疑，其實問題出在投機，健康的房市應該具有正常的「下濾良性循環作用」，過去除首購、換屋，只有極少數投資，但現在卻有很多投資客進場，讓大家認為現在不買，未來一旦房價再度攀高，勢必更加買不起，因心生恐懼而不得不勉強購屋。
從整體市場來看，當前首購與換屋購買力不足，想多買來出租的報酬率也不夠，不過由於投資客加碼搶進、插隊攪局，導致市場未能良性循環，因此，這種「超額需求」應只是短暫現象，遲早會回歸市場正軌。
四、推案量不增反減─緣於部分建案「秒殺」快速結案
近期中南部推案量增溫，但北部包括新北、桃園等地推案量反減，若景氣轉好，除預售屋銷售順暢，整體市場也應當價量齊揚才對，惟現階段市場2、3000個建案，銷售率普遍未超過50%，並且大多數預售屋、新成屋與中古屋皆還在競價求售，由此益加印證係少數建案在「秒殺」情況下快速結案所導致，並非全面性的「復甦」。
五、議價空間尚未歸零─議價普遍超過10%
倘若市場景氣真正復甦，只要觀察議價空間是否歸零，是否依舊讓利送車位、裝潢即可得知。根據2020Q2國泰房價指數資訊，目前議價空間仍超過10%，30天銷售率也不高，由此顯見完銷應只是少數建案無疑。
六、小坪數占比偏高─尚未降至30%以下
根據住展雜誌數據，北台灣九月份小坪數占比約45%，尚未降至30%以下；另值得關注的是，台中市二年前就有部分銀行針對25坪以下小坪數承貸意願不高，其因在於扣掉三分之一公設，剩下十多坪室內使用面積，未來換屋相對困難。因此，在坪數規畫尚未回復正常配比情況下，所謂景氣復甦言之過早！
七、新成屋占比偏高─不少建案仍高於30%
現階段北台灣銷售中建案新成屋占比依舊超過50%，倘若真如媒體報導景氣過熱，新成屋也應該快速去化才對，因此，不應以少數完銷個案誇大景氣復甦，而誤導恐慌性購買。
八、廣告訴求揭露玄機─完銷建案大都側重低總價、低自備款
倘若景氣全面好轉，完銷建案勢必愈來愈多，並且廣告量也會愈來愈大，但目前所見大都是舊案，新案不多，報章雜誌刊載數量也很有限；尤其預售完銷建案大都側重低總價與低自備款。因此，就目前市況觀察，尚未達到景氣過熱誠度，惟主管機關仍應嚴加監控，俾免投機客藉機炒作。
九、投資加碼進場，首購長輩資助─違反年輕人首購、換屋的正常流程
房價被投資客炒高，導致富者愈富、貧者愈貧，年輕人因所得不足以支付首購自備款，必須借助長輩挪出養老儲蓄，這種違反年輕人首購、換屋的正常流程，應只是短暫現象，並非市場常態。
十、空屋多，房價漲？─大量空屋餘屋，市場景氣備受考驗
長久以來，有關高空屋率議題始終沒有一個明確答案，因此，對於景氣變動等市場資訊就比較容易遭誤導，由附表數據可知，當前空屋數量依舊相當龐大，然房價卻不斷由蛋黃區逐漸向蛋白區甚或蛋殼區擴散，實在不合常情，由此亦可窺知投機炒作之嚴重性。
現階段整體市場空屋、餘屋仍相當龐大，惟在台商回流與境外資金匯回專法導引大量資金匯回情況下，房市呈現「南熱北溫」，其間有不少建案所謂完銷係因投機炒作導致，惟截至目前，仍未見主管機關提出有效因應對策，其因在於未能深入了解實務現況。
因此，建議儘早研擬並公布超前預防策略，以期防患未然！否則明年各政黨布局選舉策略時，還是得面對年輕人買不起房這一重要議題的挑戰！
（莊孟翰）
文章來源：理財周刊
