最適房貸總額怎麼抓？一道公試教你簡單算

購屋前除了挑選適合標的，也要提早檢視自身財力狀況，計算出最適房貸總額。（中信房屋提供）

買房最重要的就是計算自己的貸款能力，其實只要一個簡單公式，就可知道自己能負擔的房貸總額是多少。

中信房屋觀察，一般客戶在決定購屋後，首要面對的問題不是能不能找到符合需求的標的，反而是擔憂自己能否負擔得起，漸義民先評估自身財力狀況，在利用貸款分期還款，減輕購屋壓力。

銀行所給定的貸款方案中，以「利率」和「貸款成數」最為重要，中信房屋研展室副理張漢超表示，以目前年利率條件約在1.3%到1.5%之間、一般人約可以貸得標的鑑估價7成左右，只要將自己的「月收入乘以100」即可算出個人約略的「最適房貸總額」。

假設月收入有6萬元，那麼最適房貸總額則為600萬元；若雙薪夫妻每月總收入為12萬元，則最適房貸總額約為1200萬元。

簡單公式背後牽涉「年利率」、「貸款期長」、「月收入」、「房貸負擔比」與「貸款成數」等重要變數。由年利率及貸款期數先計算出「每月平均攤還率」之後，再搭配收入、房貸負擔比、貸款成數算出最終的最適房貸總額。

上述估算因已考量貸款成數的問題，因此要注意的是試算結果並不包含貸款成數外相對應的自備、頭期款及其他稅費、仲介費或裝潢費。

張漢超表示，在不影響生活品質的狀態下，建議每月房貸負擔比以不超過月收入3分之1為佳，若是夫妻兩人共同還款，房貸負擔比例可再調高些。至於貸款期數則應該考量個人的年齡訂出最合適的還款期間，雖然有金融機構推出30年甚至40年期輕鬆還款房貸專案，但如果民眾申貸時已屆臨30、40歲，那麼除非有能力提前還款，否則貸款期拉長不見得是好事，恐會繳到退休都還繳不完。