27歲開始當房東，他15年包租公生涯發現：這樣選老公寓，打造6％以上報酬率

老公寓要如何買，才能打造出6％以上的報酬率呢？如何決定一間房子能不能買來收租？有沒有具體的指標？除了地段之外，還要考慮些什麼嗎？

假如你已經準備好要邁向包租公之路了，並且把穩定收租視為另一個退休金的來源，那麼也許可以參考一下我這些年來下手老公寓的決策指標。

一、火車站附近

地段一直是投資房地產最重要的心法，因為居住在市中心，一切都很方便，俗稱蛋黃區，而方便意味著省去了許多的時間，而時間就是一種成本。

不管在哪個城市，火車站一定是當地非常重要的據點，毫無疑問的，也經常是重要商圈，因為交通往來的關係，發展較為成熟，因此鎖定在火車站或是捷運站，重要交通樞紐的地段，基本上是安全的，其房價也是相對有撐的。

二、低總價

舊公寓相對於透天，華廈，大樓，基本上價位會比較低，而低總價意味著一種較低的風險，因為2、300萬買的公寓，跟動輒2、3,000萬的大樓來說，你所能承受的房價下修風險，舊公寓自然會小一些，我曾經買過的公寓，最便宜的是138萬，說真的，壓力很小，很好睡。你要準備的自備款自然不用太多，要借貸的金額，則更小了。不過，超低總價的公寓，可遇不可求。

三、一層2戶

有些舊公寓，一層3戶，一層4戶，這種我都不考慮，最理想的就是一層2戶，兩兩相對，5個樓層，最多10戶，這種的絕對會比3戶，4戶的單純得多，如果舊公寓一層是3戶或4戶，那往往是一種很奇怪的格局，要嘛L形，要嘛多一套上下的樓梯，整個很怪異的感覺，最奇特的，是宛如電影場景那種口字型公寓，你甚至可以知道每一戶人家家裡在做什麼，隨便就可以走到人家家門前，或是窗外，毫無隱私，這種也是不考慮。

四、採光好，有陽台

房間的採光，我認為是跟地段一樣重要的考慮因素，因為當採光好的時候，房子就比較不容易發霉潮濕，如果很理想地在每個空間都有開窗，那勢必也會有良好的通風效果，當然，南北向的房子是優於東西向的。如果有陽台的話，就更棒了，除了用來種種花草，自娛娛人，洗衣服和晾衣服，也是需要陽台作為運用空間。因此有陽台的房子特別加分。

五、學區附近

大學學區文教氣息濃厚，與車站同樣都是首選，因為大學通常不會遷走，每年都會有新生入學，因此租屋的剛性需求永遠都在，而且學校宿舍通常無法滿足所有學生，大學生也常常想要擁有自己獨立隱私的空間，因此學區附近的套房占有一定優勢，有些房東甚至直接擺明了只租Ｘ大的學生。也算是一種名校光環和信任感吧。

六、自己會不會想租

下手一間老公寓之前，要問自己，假如買了，關於目前的種種條件，自己會想租嗎？如果自己是遲疑的，那也不太適合投資了。因為自己都不太想租的房子，如何有說服力租給別人呢？

七、好不好改造，以及屋況

一間值得投資的老公寓，應該也是好改造的，例如，巷道的寬度，車子是否進得來的，便於施工，室外如果加裝冷氣室外機，有地方放嗎？目前的屋況需要投入多少成本，才能整理成可以租人。這些都是可以先計算的。例如牆面有壁癌，地板磁磚凸起，舊式鋁窗可能要全換，天花板需不需要拆除，這些也都是要考慮的點，因為有時候，光是拆除原來房子裡的木作，及後續清運，就要花上兩萬元了。

八、年度租金報酬率是否超過6％

假如以上的條件都吻合了，打算購入，那麼，初步算一下，所有房間的租金，乘以一年，再除以總成本，這樣是否有超過六％呢？如果有，就可以安心地買了吧。假如低於四％，那報酬率真的不是太高，因為貸款成本假設2％，打造後只有4％，那也只有賺2％，加上維運及管理成本，各種稅金，可能真的沒有賺多少錢了。舊公寓以6％報酬率以上作為購入的指標，是我個人的建議，當然越高越好，假如是10％代表10年收租即回本，也就不用太擔心所謂的房價下跌或折舊。如果要保守一點的投資，就扣除所有成本的6％以上，那會更穩健。

九、公園附近，避開嫌惡設施

最後一項，是鄰近環境的考慮，如果走出家門，附近有公園，那真的大加分，如果有嫌惡設施，那真的要多加考慮，例如：加油站、廟宇、垃圾場、焚化爐、八大行業、電塔、殯儀館等等這些可能是需要思考的。

作者簡介_海藍查

誕生在保守家庭，聽小虎隊跟王傑的歌長大。

27歲那年因財務壓力為求翻身，誤打誤撞開始買房成為房東，至今已逾15年，交手過上百位形形色色的房客，他們來自社會各個角落，來來去去，彷彿一個迷你社會。

本文摘自印刻 《給下一個佛系房東的備忘錄》