政府喊打房只剩一張嘴！估價師心累：狗吠火車

近期台灣房市又傳出政府要調控房價，不過，看在房市資深專家眼中，恐怕又只是過眼雲煙。高源不動產估價師事務所所長陳碧源在個人臉書綜合幾項關鍵要素，評論「打房，恐怕只是狗吠火車」。

陳碧源先從「稅制面」剖析，無論持有稅抑或移轉稅、所得稅，只是短期有效，長期是無效的，因為透過制度化政策，只會讓所有權人集體接受訊息，並且釋放出集體訊息，聯合調高不動產租金或不動產價格。

他表示，台灣很多年前租金一直沒漲，但在2012年開始因持有稅增加後，房東就紛紛調漲租金迄今，已經連續8年了。「在民主政治下，除非有很大的決心，否則大多不容易增稅，導致長期租稅鈍化，這是緣木求魚。」

在房地產「漲跌面」，陳碧源認為，除了和總體經濟循環與利率貨幣政策有關以外，向來與都計建管單位的緊縮、鬆綁容積政策，以及金管單位要求緊縮或鬆綁放款成數政策，息息相關。

房價和利率也就是利息負擔有極大關係。在2008至2009年後，中央銀行早就放棄了以利率為主的貨幣政策了，所以才會去探討總體審慎措施，因此轉而與房貸成數有關，會不會崩跌或大漲，與M1B也就是短期資金有關。

台灣幾次的不動產景氣循環，和政府要求放貸成數與銀行收傘有關，2014年開始大台北地區房地產行情式微到2017年，在2017年中旬開始落底逐步反彈，也是因為中央銀行在總體審慎政策（Macro-prudential policy）的放貸成數管控（LTV Ratio Control）的緊縮與鬆綁有關。中南部在這段期間，因為未受到管控，所以貸款成數多在7成以上，因此，中南部從2014年不動產行情上漲迄今。

南部有銀行將貸款年期放寬到40年，更是強弩之末，無疑是誘使飲鴆止渴，銀行個體放款措施，也將導致其他銀行的效法，中央銀行基於金融穩定，坦白說，不可不慎。

觀察「資金面」，陳碧源說，2020年8月，M1B（平均日）年增率高達10.96%，和去年同期增加了20.5兆元短期資金在台灣流竄；2020年7月的M1B到2020年8月（日平均）增加數額高達4148億元，M2也差不多，代表短期資金過多。

這一波走的就是2009年到2010年的資金潮，且開始會有漣漪效應，中央銀行應該積極回收過多市場游資，而非喊喊話。

在「信用管制面」，他認為，還必須要求銀行查核購買不動產的資金來源與資金流向，遏止人頭戶，否則坦白說，現行管控擁有幾戶調降放款成數的研議，一點意義都沒有，「因為炒房就跟炒股一樣，都是大量透過人頭戶在操作的。」

至於查紅單，國稅局在進10幾年間，就積極在查稅了。政府要不要做事決心，陳碧源感嘆，「不然，也只是玩假的，最後會發現狗吠火車，還不如好好賺錢過活了。」