要打房了？從國慶演說看端倪，此刻過度擴張房貸恐有資金週轉問題

撰文者：韓化宇

十月初，兩件事情敲響地產界與金融界，心理的警鐘。

第一是，央行副總裁陳南光撰文，指應在房價大幅上漲預期形成前就「超前部署」，防範金融循環的中期風險。

他強調，房價持續上漲預期一旦確立，任何總體審慎政策工具，恐難撼動房價飆漲趨勢。

陳南光文章一出，各界解讀，這可能是政府開始「放風聲」，吹起打房前奏曲。連續數天，「打房」兩字，成為網路熱搜詞。

國慶當天，總統蔡英文的演說，當輿論聚焦在兩岸、國際關係的討論，有段話，卻更讓市場注目。「疫情後經濟、產業的發展，可能會有失衡的風險，資金供給大幅的增加，也可能帶來後遺症。」她說。

這是我國歷屆總統在國慶演說中，第一次對資金寬鬆公開示警。

盡管總統府發言人張惇涵對本刊求證時，僅表示，近年包括前瞻基礎建設、投資台灣方案，或因全球疫情等因素，台商回流、本土企業加碼投資、外資投資台灣等，都讓台灣產業的資金供給大幅增加，「總統提醒資金供給大幅增加，可能帶來的失衡風險，包括投資台灣資金運用的效能不佳，以及出口導向的台灣必須面對匯率的平衡。」

至於「資金運用效能不佳」所指為何？盡管總統府未明說，但去年七月，央行總裁楊金龍在一場研討會上的談話，早已透露出脈絡。

他說，台商回流的資金必須有完善的管理措施，否則恐流入不動產市場，炒高房價。因此市場推測，楊金龍很可能授意學者背景的陳南光，撰文測試市場，對央行打房降溫的反應。

央行的擔心其來有自。今年疫情爆發，全球政府印鈔，資金回流台灣，幾項關鍵數據看來，房市熱度快速升溫，今年前三季，土地交易金額達2千6百多億元，創歷年同期新高；截至今年八月底，全體銀行建築貸款餘額達2.3兆元，創歷史新高。

「建商有源源不絕的銀彈搶地，墊高了土地成本，再將成本轉嫁到房價上，購屋者只好從銀行借更多的錢買房，形成房價上漲的循環。」第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄說。

央行是否會打房？已成為房市的一大不確定性，無論是建商或購屋者，都必須留意這項風險。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛建議，面對多變環境，建商穩扎穩打才是上策，不要「以案養案」或「以債養案」，譬如拿預售屋的頭期款與工程款，去搶其他的土地，或是財務槓桿操作太大，萬一央行限縮信用，資金鏈就會應聲斷裂。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，自備款有限的自用購屋族，若購置成屋，且已經有不錯的目標，可考慮此時下手，讓自備款減壓；若是購買預售屋，就要留意日後貸款成數不佳，要有信貸貼補的準備。至於短期投資者，更需要注意，若房貸成數被迫縮減，未來轉手買方也會受影響。

央行究竟是「口水降溫」或準備打房？盡管市場眾說紛紜，但可以確定的是，此時不宜過度擴張信用投資房市，以免資金斷炊。

至於自用購屋族，仍可趁此時資金寬鬆，且央行尚未出手之際，取得銀行低利率房貸資金，畢竟資金寬鬆的事實，已經過總統「認證｣，倘若央行打房，銀行更是資金苦無去化之處，此時，優質的貸款者，就變成銀行爭相取悅的對象了。

更多商業周刊文章