趁低利率搶買房 寬限期惡性循環

【文／連珠君】2020年迎來台灣史上最低房貸利率，帶動買屋熱潮，然而專家提醒，有業者會以房貸前3年只繳息不繳本金的寬限期來迷惑首購族，聲稱付款輕鬆，等到寬限期到期時轉手出售，可坐等賺取價差，但若遇上景氣反轉，房屋也未必賣得掉，反而繳不起房貸，淪落被銀行法拍的下場。

▲首購族容易被只還息不還本的寬限期所迷惑，認為期限到了繳不起再售屋就好，一旦房市反轉，可能落得被法拍的下場。

寬限期假象 房貸月付低

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，具有寬限期的還款方式，前期資金壓力小，因此許多房地產短期買賣的投資客會喜歡寬限期長一點的繳款方式，但以首購自住客來說，並無短期轉手規劃，如何用最省、最輕鬆的還款方式購屋，才是首要評估的方向。

雖然房貸寬限期間，只需償還利息而不用還本金，但3年結束還是得按期數將本息攤還，而且本金越晚還，要繳的利息就越多！一般房貸還款期多為20年或30年，應當評估本身繳款能力與現金流規劃，考量適合自己的計息與攤還方式，寬限期過了，到了繳本息時的還款金額是否能夠負擔，避免無法還款或轉手，淪入法拍或以其他借貸方式周轉還款，陷入房奴的惡性循環。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，首購族經常對自己可貸款的房貸金額，有極高盲目的自信，以及極低的不自信這兩種極端的表現，一般銀行評估購屋族的可貸款金額，是以月收入8成計算，有的首購族接收到報章媒體的資訊，認為房貸不要超過收入的1/3，同樣也認為銀行，只會核貸月收入1/3的房貸金額，深深低估自己房貸可貸款金額。

貸800萬 40年房貸月付少1萬

也有首購族盲目的衝刺買房，總認為銀行怎麼貸款給我的金額這麼少，如房貸金額不如預期，可拉長房貸年限，以房貸金額800萬元、利率1.5%、貸款20年來看，前2年寬限期每月只繳息1萬元，第3年起本息平均攤還每月約3.88萬元，但若同樣的條件，30年房貸每月只要約2.77萬元，40年房貸每月約2.2萬元，房貸年限每多10年，月付房貸約可少1萬元。

▲若申貸的房貸金額不如預期，不妨可申請長年現的房貸，可增加貸款額度。

因此，如果房貸金額不如預期，也可以拉長房貸年限來增加房貸額度，陳俊宏表示，想拉長房貸年限，會牽涉到自己的年齡，還有購買房屋的屋齡及構造。銀行評估40年房貸以往要求年齡加上借款時間不能超過65歲，所以，40年房貸等於只有25歲以下的民眾可以申貸，不切實際，現在拉長到70~75歲，因此35歲以下的民眾都有機會可以申貸。

另外房屋的大小及結構也會影響銀行貸款意願，例如套房產品，銀行就可能不願意拉長房貸年限，此外，房屋結構影響耐用年限認定，一般RC鋼筋混凝土結構耐用年限為55年，屋齡10幾、20幾年還能貸款到30年，但就無法申請40年房貸，若是加強磚造房屋，耐用年限只有30~35年，更難貸到長年限的房貸。