你有被騙過嗎? 高報酬房產投資的背後真相

近來因為低利環境房市投資風氣再起，但房地產投資也曾經出現「蛋塔」效應，一窩蜂的人投資號稱高投報的海外不動產、陰宅塔位，但是海水退去後，海外不動產的高稅制、隱形成本吃掉表面漂亮的投報數字，另也常讓投資人陷入詐騙陷阱的就是靈骨塔位，現今台灣塔位根本供過於求，毫無投資性，只有無止盡的話術讓人上當。

｜海外房產投報率頂多3~5% 再高就是詐騙

針對海外不動產，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出2013~2016年那段時間，台灣景氣差、利空多，房價貴買房投報率太低，再加上房地合一稅打房政策，使不少人把資產放到國外避險，因此締造海外不動產投資最興盛時期。

其中日本、馬來西亞、美國、紐西蘭、澳洲、英國等都是當時紅極一時的投資地，但之後隨著日、馬幣貶值，匯率差太多使利潤縮水甚至賠錢，再加上海外房地產詐騙案層出不窮，最極端的例子包括馬來西亞房產詐騙案以及中國廣西南寧案等，靠著拉攏招待民眾免費考察，洗腦投資認購股份後再拉下線成老鼠會等手法，使海外房產投資者變少，如今只剩部分東南亞地區較熱絡。

圖/海外房地產興盛時期，日本、馬來西亞、美國等都是當時紅極一時的投資地。

｜當地稅法、契約不透明 賠錢沒保證

youtuber「國際超級房仲」李昌鵬也指出，海外房地產最大的bug就是誆騙投報率，最常見打著保證租金投報率幾%的廣告，來吸引投資大眾上門，但很多業者都會誇口投報率可達20~30%，給客戶不切實際的過高期待，可實際上海外房地產正常投報率約3~5%。而且也有些不肖業者會將房子價值報高，價差還可能差到10%~20%以上，而且還會再跟業主收取仲介服務費，民眾礙於不熟悉當地市況及無法實際賞屋，只能當冤大頭被剝削。

此外，開發商或代銷列出的租金收益，往往還需要扣除許多隱藏的成本，並非實際的「淨收益」，像日本就有持有稅、公共修繕積金、管理費等問題，而且，近年來許多國家為了防止海外炒房，對於外國人購屋或售屋開始有一些額外的特別稅負與限制，未來轉手就得面臨高額稅額。但實質上每個國家的規定不盡相同，可業者在推銷時大多不會明說，且之後也沒做售後服務，卻誇口一條龍服務到底，也使很多投資者成海外孤兒，房產只能被套牢。

另外，也有很多海外房地產也很愛標榜保證買回或是過高或過久的保證租金，甚至還會慫恿民眾買當地預售屋來轉紅單短期獲利，但海外不少國家由於沒有預售屋保障機制，雖然轉紅單不會違法，但也代表建商一旦出事，是很有可能拿錢落跑。

｜確認建商具有規模歷史 且不要挑戰偏鄉

但海外不動產也不是不能投資，李昌鵬建議，除了評估好自身財力風險之外，投資海外房地產人脈很重要，民眾最好還是要實際去當地銷售中心確認價格有沒有被業者灌水，並且挑選市中心的房子最保險，不要挑戰偏鄉地區，妄想石頭可以變黃金。

並且跟買國內房產一樣，一定要確認該建商在當地具有規模歷史的公司，且提出收益保證的最好還是建商本身，否則如果保證收益合約是「代銷公司」、「資產管理公司」開的，一旦出狀況，開發商是不需要為此背書負責的。

｜陰宅供過於求 根本不再適合投資用

除了海外不動產之外，民眾也很常在社會新聞上看到有關陰宅買賣詐騙的新聞。不具名殯葬業者指出，早期傳統家庭多為土葬，但隨著人口膨脹，當時的政府擔憂會引發死人爭活人土地的情形，因此在1980年代時，推廣火葬以及蓋設靈骨塔，使靈骨塔在當時一度供不應求，成為投資炒作商機。

而買賣市場剛發展時，一個靈骨塔頂多5千塊，非常便宜，不少最早進場的投資者一出手就是買一整面牆的塔位，且的確靠靈骨塔買賣賺了不少錢，但這種全盛時期只維持3~5年，隨著供需漸漸平衡，靈骨塔位在今日已明顯供過於求，很多早期批發買的人都已被套牢，再加上樹葬、海葬等環保葬意識興起，使得靈骨塔位不再搶手、具有投資效應。

圖/有立案的不動產經紀業者或合格登記殯葬業者才可進行靈骨塔仲介買賣。畫面翻攝自台北市建築管理工程處官網

｜買賣契約要有5日以上審閱期 金流證據收好有保障

其實，正常購買靈骨塔位「未來住宅」是硬需求，民眾只要多加留心即可，殯葬業者表示，首先，立案許可的不動產經紀業者或合格登記、並依規定成立管理費專戶的殯葬業者才可進行靈骨塔仲介買賣，民眾若有疑慮可先自行上內政部全國殯葬資訊入口網查詢，或撥165進行查證。

再來，針對買賣流程，殯葬業者指出，由於每家靈骨塔的過戶方式不同，並沒有一套固定標準，實際情況仍因各家業者而異，但民眾簽訂契約時要主張5日以上的審閱期，將定型化契約攜回審閱，並對照內政部《骨灰(骸)存放單位使用權買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，才較有保障。

但有些民眾會覺得在門市或窗口買賣太貴，為了便宜而轉而找上中盤商，殯葬從業人士建議，透過中盤商買賣相對有登記的靈骨塔仲介沒保障，若真要買賣，可以在會面過程中錄音，對購屋者比較有保證，而且切記不要用現金買賣，必須保存好金流證明，若不幸起糾紛，至少可當證據。

圖/靈骨塔買賣應依詢正確的查證管道，才不會被詐騙。台北市政府南港分局資料照片

｜以投資目的購買 不適用消保法

最後還有幾點要注意，才不會誤入詐騙陷阱，殯葬業者提醒，仲介靈骨塔買賣不會以「業務員拜訪」方式進行委託交易，所有手續都需塔位購買人親自前往公司辦理，且在未完成交易、未收到錢之前，合法仲介業者不會向委託人收錢，若有預收「保管費」、「佣金」就肯定是詐騙。

再來，也不要輕信「將靈骨塔轉換為生前契約」、「有財團要高價大量收購塔位」、「搭配生前契約轉賣更加方便」或「政府推出墓地遷移案，只要貼補差額就可優先獲得塔位」等話術，務必要依詢正確的查證管道，確實了解仲介買賣、換約或簽約應注意事項以免受騙。內政部也指出，民眾若大量買塔位，明顯非自用，是以投資目的收購，由於非事實生活上所需的行為，一旦發生糾紛時，就不適用《消費者保護法》中有關消費者保護之規定，民眾得千萬留意。

Tips:

現在購買靈骨塔塔位時多半只有使用權而沒有所有權，塔位使用方式多為永久使用，購買時會獲得建設公司核發的「永久使用權狀」，上頭記載了塔位編號、持有人姓名，僅有少數個案擁有少許的土地或建物持分。

殯葬業者指出，沒有所有權的就代表購買人不需額外負擔產權移轉時所產生的稅費，例如建物的契稅、土地增值稅、代書費、以及土地稅和房屋稅等，而且之後靈骨塔若要改建，整合也不會那麼困難；假如之後塔位發生使用權轉讓與繼承事實後，消費者與受讓人可直接向業者申請過戶以及更換使用權證明，業者不可拒絕。