買換約屋忽略隱形成本 成冤大頭

【文／Amy Wang】從新冠肺炎爆發至控制，大新竹地區房價不但不受到疫情震盪波動，反而成為全台房市最暢旺之縣市，根據房仲業者統計，今年第3季房價甚至超越歷史高點，區域均價達到每坪20.3萬元，締造新高紀錄。然而看準房市火熱，不少竹科工程師也加入投資買房行列，尤其是預售屋購屋成本低，紅單、換約套利空間大，但專家提醒，千萬別忘了出售的隱形成本。

預售屋換手 費用沒結清

身處於金融界的Miranda和在科技大廠上班的先生，雖然在新竹市東區的重劃區內已經有一間自住房，但看到身邊同事都在排隊買預售屋，甚至許多建案還未正式公開就已經宣告完銷，今年也忍不住出手購屋，在售屋平台上找到願意換約之屋主。

Miranda沒想到簽約後發現一場夢魘，雖然不需要支付代書費，沒想到還有建商換約手續費、屋主已繳付的自備款，而且屋主客變的款項也未結清，根本沒享受到預售屋分期付款的輕鬆。

其實預售屋從銷售、開工、興建到交屋，短則2年半，長則3~4年，需承受期間政治經濟環境改變風險，但預售屋和成屋交易相比，不僅自備款較輕鬆，通常建商僅要求訂簽時，繳交總價金的5~10%，甚至近期也有大型建商主推低首付，用少少的自備款就可以購屋，工程款甚至0付款，而買方購買後，可在建商約定的時間後，進行換約買賣，因此吸引置產族買房套利。

預售換約 建商收手續費

成揚律師地政士聯合事務所代書黃景揚指出，若是承接這類「換約屋」的第二手買方，別以為能享受到未來房價增值就忘了眼前買賣的成本，除了到建商公司進行換約時，需繳交賣方當時購屋總價的千分之一，作為換約手續費，此外，也無法像賣方取得時，可依工程進度分期繳交費用，必須一口氣將賣方所付出的自備款、工程款一次繳清。

除此之外，許多第二手買方都會忽略的是，賣方在工程期間是否有客變、有無刪減建材，像是窗戶、地板、廚具等，以及增加格局變動等增加的費用，都得在換約完成前確認清楚，否則興高采烈購屋後，才發現自己當了冤大頭。