住展評論：行庫搶推長期房貸 首購族易誤判情勢

【文/住展房屋網】近年金融機構滿手濫頭寸，因此搶食土建融及房貸大餅競爭異常激烈，最近更有銀行推出前十年最低只需繳本息總額一成的所謂『階梯式房貸』。

總括來說，目前的房貸環境，確實比早先幾年友善太多。這幾年經濟面一直起起伏伏，加上今年新冠肺炎疫情衝擊，導致各國持續祭出低利刺激經濟，使得房貸利率一直處在超低水位。目前一般房貸前期利率都在1.3%左右，最低的青安方案更只有1.19%，和十幾年前動輒10%以上，根本不可同日而語。

不光是利率，還款條件也寬鬆甚多。首先，所謂的寬限期，也就是只需繳利息、不用繳本金的期間，以往頂多兩年，現在五年者到處都是；另外，以往多是20-30年期，現在已有40年期者。最重要的房貸成數，前幾年央行信用管制時最低甚至壓到僅剩六成(高總價)，但現在又往上拉，八成是基本值，現在甚至又有九成(以上)者。這甚至還沒考量到部分房市業者祭出所謂低利或無息公司貸，幫購屋者先墊頭期或交屋款。

最新出現的，則是文首提到的階梯式房貸。根據報導，目前有土銀、合庫及一銀推出，內容則是前十年只需繳本息總額的10-25，%且還有寬限期可用，但僅限20-40歲青壯族群。

對於如此多樣、又看似如此友善的房貸條件，雖然還是有業者提醒貸款人不要忘記相關風險，不過主流看法則都強調，這讓目前的住居市場『租不如買』。再以40年房貸為例，就有業者說，雖通算下來要繳的本金總額更多，但大部分情況不會真的繳到40年，還說提前繳清(本息)後能享增值利益，因為過去以來的經驗，都是長期房價幾乎只漲不跌。

的確，過去以來房價曲線幾乎都是向上；但話說回來，又有哪一項物資，二三十年前的價格比現在貴？大概沒有。如果再考慮台灣人口加速老化及減量，未來房價到底還會不會只漲不跌？大概沒人敢掛保證。

然而就算未來房價繼續只會漲不會跌，長期數房貸，或十年只需繳一成的前低後高的階梯房貸，其實都有一個最大假設，那就是還款人的還款能力，或者說薪資，會隨著年資累積而增加，也就是會穩定加薪。

但最弔詭的問題就在這裡；如果看最近十年，這樣的假設根本已被打破，因為國人的實質薪資不但沒前進，還不斷倒退。據此，長期房貸顯然就變成相當危險的財務陷阱，甚至黑洞。

基於以上客觀事實，這種前低後高、先甘後苦的房貸，對真的必須長期還款的購屋年輕族群來說，根本是不友善的；(前低後高房貸)真正得利的，實是短線進出套利型投資者，因為這樣，他們就能用更少的成本以小搏大！

回過頭來，基於未來房價變動實不可測、無法用歷史經驗判斷，及薪資環境持續惡劣的狀況論，對於一般購屋者，特別是首購族來說，還是不要輕易選擇這種長期數或先甘後苦的階梯式房貸，因為這樣極易誤判形勢，最後購入高出自己可負擔水平過多的房子。

住展房屋網企研室呼籲，購屋人還是要以相對保守的模式，也就是家戶或個人可支配所得的三分之一，至多35%，來試算能負擔的房屋總價，房貸成數最高八成為宜，還款年限也不宜超過30年，更不要輕易使用寬限期或前低後高的償還機制。