預售屋轉手交易 買賣雙方必讀注意事項

受到資金氾濫、低利時代，預售建案買氣直線上升。

近期北中南紛紛出現爆單搶預售案之現象，然而這波預售買氣強強滾，專家指出，購地擴廠催升消費者購屋信心，造成「今日不買、明日更貴」之預期心態，因此不少民眾大開財務槓桿，搶買區域第一案或是潛銷案，不過房產人士也提醒，紅單轉賣、預售換約都有隱藏的風險，能否轉單、換約，或是額外產生的成本，都得仔細計算

後疫情時代來臨，自5月後房市買氣節節升溫，尤其又以自備付款方式彈性輕鬆的預售案最為搶手，像是近期台南高鐵首案達麗「國家強棒」潛銷期間預約組數就達600組，而中秋節前夕開案的竹北高鐵案「竹科滙」，公開銷售首日只開放預約戶到場簽約，不少客戶打電話預約也擠不進去，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，全球大撒幣、台商資金回流，加上台積電罕見大動作買地擴廠，造成購屋信心面回升，甚至有預售案成交價比開價還高的特殊現象。

紅單交易時有所聞，但近期建商多設下禁令。

紅單、換屋 形式、成本大不同

然而在房市看似走回多頭之際，紅單轉手、換約買賣時有所聞，雖然近期建商多規範禁止轉賣紅單，也將換約閉鎖期拉長，但不少民眾想買熱銷案時，還是會想多花錢買紅單或換約，然而所謂的紅單、換約有什麼不同呢？

住宅週報社長陸敬民指出，所謂的紅單指的是，在建商正式拿到建照之前的潛銷期間的預購單，通常會支付５~10萬元的金額預定，而等到建照、公開銷售後，才是正式的預售屋買賣合約，而「換約」即是第一手買方以正式合約轉賣，給予第二手買方的程序。

以常聽到的「紅單交易」，成揚律師地政士聯合事務所代書黃景揚解釋，紅單為預購單，僅代表購買意願，第一手買方即便在簽約前反悔不買，建商也會全額退返所有訂金、沒有違約問題，因此不少投資客看準早鳥優惠和正式開案的價差，且轉手過程中，沒有所謂的成本，才會在2013、2014年房市多頭時，出現紅單亂象。

換約獲利 雙方別忽略隱形成本

倘若是「換約」，由於已是正式合約，通常建商都會綁約1年以上禁止換約，甚至部分建商會綁約至完工交屋前，因此基於合約規範，第一手買方若短時間內有資金需求，得照合約按價賠償，若是在閉鎖期後轉賣，黃景揚指出，第一手買方除須要支付建商原始合約總價金的1%作為換約手續費，另外，若有委託仲介，則會有服務費得負擔。

換約交易得留意延伸的隱形成本。

而有別於紅單轉手，「換約」買賣後，購屋人姓名、購買總價變動，都得回報給國稅局，因此即便預售屋賣賣的是未來房屋的權利，不像成屋交易產生土增稅、印花稅問題，但仍需申報財產交易所得稅，否則國稅局有可能會追討稅費。房產人士也提醒，若第一手買方期許短期套利，得要注意建商換約後出款的時間，若有資金需求，恐怕會產生財務問題。

買方的部分，自備款得相當充足，不僅享受不到買預售屋的輕鬆付款，也得給付第一手買方在換約前所有給付的價金、獲利金額，黃景揚也提醒，通常第二手買方只注意手續費、買屋價格，但隱形的成本包含，該物件是否已經客變，客變後是否有增減建材，是否已經退費、增加的建材賣方有無付清，買方都得仔細詢問清楚。