成屋轉單 依交易全額課稅

房地產交易金額龐大，中區國稅局指出，針對成屋間的轉單買賣，如果中間商在交易過程中未實際取得產權，將視為出售不動產債權，依法須依交易全額課徵營業稅，比一般房地交易更不划算。

（聯合報系資料庫）

坊間「轉紅單」的模式時有所聞，轉賣預售屋的過程中，營業稅恐怕比成屋還要重，然而卻不只預售屋有這個問題。官員表示，最近中區國稅局查到一個大案子，房地產業者大手筆買下15棟不動產成屋，卻在賣家實際登記轉讓前，又馬上找到新買家，請原賣家直接和新買家登記所有權，自己則賺取其中價差。

官員表示，雖然交易模式跟常見的「轉紅單」不同，看起來像是成屋交易，但這位中間商所面臨的稅負可不會比較輕，因為所有權移轉登記還沒辦妥，所以依照《民法》第758條規定，中間商對新買家出售並不是成屋，而是「不動產登記請求權」，而屬於債權買賣，符合稅法上所定義的「勞務」，必須依交易總額課徵營業稅。

據瞭解，由於轉單交易被國稅局抓到，這筆交易導致該中間商遭到重重補稅處罰，光是補稅就超過150萬元，再加上業者抗稅拒繳，加罰1.5倍罰鍰後，推測此案交易總價值約3,000萬元左右，但光稅務成本就逼近400萬元。

官員表示，一般房地產交易的過程中，土地部分可以免稅，實務上在一般的成屋買賣當中，地產業者都會依據當年度房屋、土地現值，僅按比例計算房屋部分的營業稅，不用依整筆交易總額課稅。

但特別針對預售屋轉紅單，以及本次查獲的成屋交屋前轉單，官員表示，中間人必須就「銷售額全額」來開立統一發票、交付真正的買受人，業者不僅避稅失敗，還比常規交易繳納更多的稅金，甚至在未申報的情況下，還會遭到嚴重的補稅處罰。

圖／經濟日報提供