低利+資金潮 近5成消費者看漲房價

【記者柯安聰台北報導】疫情黑天鵝全球化延燒，在疫情爆發初期，消費者恐慌情緒驟增，也連帶影響對於房價的信心，而在國內疫情控制得宜，「加零」效應發酵，恐慌情緒解除，消費者對於房價看法轉趨正面，加上低利環境與資金潮帶動下，房價看法打破6年空頭，首次反轉，呈現轉多格局。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示，根據永慶房屋2020第4季網路會員調查，看跌房價比例由疫情初爆發的55%，降至上季的35%，再陡降至本季的19%；認為房價看漲的比例從第2季的15%升至上季的30%，第4季再大幅彈升至48%，顯示近5成消費者看漲房價，看漲比例創29季來新高。

謝志傑分析，永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查自2007年開始，每季不間斷的蒐集消費者對房市的看法，已累積14個年頭，可以觀察房市長期趨勢，若將時間拉長來看，可以發現在2014年以前房價看法的起伏相當大，主要是全球政經變化以及國內房市相關政策較密集的推動與立法，很快速的反應在消費者對房價的看法上。不過，自2014年開始討論房地合一稅後，抑制短期投機炒作，空頭格局正式確立，連續6年消費者看跌比例大幅高於看漲，看漲比例持續低谷盤整，長期打底完成後，首次出現反轉，看漲比例逆轉勝，房市出現轉多跡象。

消費者對於2020年第4季國內經濟表現的看法為何？謝志傑表示，27%消費者看好2020年第4季經濟景氣，認為維持不變的比例有36%，兩者占比均較上季增加，顯示在國內疫情控制得宜的情況下，消費者對景氣的看法與疫情衝擊較劇烈的前幾季相比，有逐漸樂觀的趨勢。

目前國內新冠肺炎疫情趨於緩和，但仍未完全消失，消費者認為新冠肺炎會持續到何時呢？59%消費者認為會影響至2021年上半年，謝志傑說明，雖然目前國內疫情算是獲得控制，但其他國家感染人數仍持續創高，短期還看不到有結束的跡象，各國紛紛研發疫苗，也有初步成果，但要通過試驗、量產上市的目標，恐怕不是今年底就能達成。因此，消費者轉而期待明年上半年疫苗問世，才能抑制疫情。

那麼，消費者認為何時是最佳購屋時機呢？謝志傑指出，根據本次調查結果顯示，發現60%消費者認為2020年下半年至2021年上半年就是購屋好時機，顯示消費者認為國內疫情趨緩，加上超低利率環境下，購屋負擔相對減輕，加上房價平盤整理很長一段時間，讓長期累積的需求買氣逐漸爆發，除非疫情有變化，否則今年下半年至明年上半年就是最好的購屋時機，陸續入市。

那麼消費者對於資金避險標的的選擇為何？根據本次調查顯示，房地產仍是消費者資金避險的首選，占比較上季增加3%，達48%，再次創高，是9季以來新高。謝志傑說明，在全球長期低利環境確立下，黃金、定存已無法滿足消費者資金避險與保值的需求，而房地產的價格有低波動的特性，且同時具有收租效益，保值性高，在國內目前低利環境持續的情況下，需要負擔的房貸利率也較低，使房地產成為消費者心中最佳的資金避險標的。

此外，本次還調查消費者是否有意願投資房地產收租，謝志傑指出，有高達69%消費者有意願，將近7成，也創下自2016年第3季以來長達18季新高紀錄，顯示消費者對於投資房產收租的意願逐步提升。

目前房貸利率降至歷史低檔，房貸負擔相對輕鬆，是否會增加消費者的購屋意願呢？根據調查結果顯示，77%消費者認為房貸利率降低的確會增加購屋意願，謝志傑說明，從調查結果來看，其實消費者普遍存有購屋夢想，只要存夠頭期款，加上每月房貸負擔不會造成過大壓力的狀況下，消費者購屋意願相當高。

本次也針對房貸進行調查，謝志傑表示，70%消費者預計貸款成數在7成以上，而貸款年限的部分，雖仍以20年為大宗，不過，可以發現預計貸款30年的比例也高達39%，顯示在房價仍高的狀況下，房貸負擔對於消費者仍產生不少壓力，期待拉長貸款年限，繳款相對輕鬆，能夠維持原有生活品質，同時也降低日常生活有突發狀況發生，而導致房貸違約風險，預期房貸年限有逐漸增加的趨勢，未來30年房貸恐成為市場主流。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，2020年全球經濟在新冠肺炎黑天鵝的影響下，今年全球經濟呈現負成長，各國紛紛降息、無限量量化寬鬆政策來救市，長期低利環境確立。而國內受惠於疫情控制得宜，加上市場自住、置產等剛性需求不減，在全球大撒錢與低利環境帶動下，民眾購屋信心增加，房市買氣增溫。葉凌棋指出，以目前交易量推估，今年全年房市交易量將上修至30.9-31.5萬棟之間，交易量將創6年來新高。若與2019年同期相較，則成長3%-5%左右。

葉凌棋說，從第3季房價觀察，七大都會區房價均較上季上漲，漲幅在2.5%至5.2%之間，若與房價歷史高點相比，除了台北、新北仍有8.1%與3.8%的跌幅之外，高雄平歷史高點紀錄，其餘四大都會區包括桃園、新竹、台中與台南均已漲破歷史高點，創史上新高紀錄。

為什麼房價能漲呢？葉凌棋表示，桃園是全台工業科技大城，產業群聚；新竹、台中、台南有科學園區加持，就業機會多，帶動居住需求強勁，加上多是人口淨遷入都會區，且不少重大建設以及因疫情而產生的供應鏈重組效應加持，多了不少投資開發題材，增添了房市想像空間，造就了都會區間的房市差異化表現。因此，重大開發與投資、人口遷徙、產業進駐、工作機會、以及薪資水準提升等，都是讓四大都會區購屋需求穩定成長的主因，當需求大舉出籠，房價自然有撐。（自立電子報2020/9/24）