住展評論：桃竹豪宅6字頭？實僅限竹北

【文/住展房屋網】日前某報刊出一則新竹地區房市相關報導，內文主要描述，當地出現實價登錄衝破6字頭單價的豪宅案例；只是，內文首段強調，這是『桃竹苗』房市史上首度有6字頭的豪宅交易價，標題下得更聳動：《桃竹豪宅衝破6字頭》！

一般來說，把桃竹苗三區合併在一起討論，似乎已是某種不成文慣例。然平心而論，如果今天討論的是房地產，則桃竹苗共四大縣市，性質真的大不同。

苗栗就不用說了，雖緊鄰竹南，但或許政治氣氛等諸多因素，區域房市無論是價格或供給量，都完全不能和桃竹兩區相提並論。不光如此，根據住展房屋網企研室觀察，桃園和新竹兩大區塊，市場格局或樣貌，也有一定程度差異。

首先在客層上，桃竹基本上都屬偏內需型的市場型態，但桃園部分區域其實不乏為數可觀的脫北者。相較之下，新竹地區則更少台北客的足跡至此。

不過兩區最大差異，是在『科學園區』這個環節上。正因為有新竹科學園區，孕育出竹科新貴這群嬌客，使得環繞在園區周邊的區域，無論一線的新竹、竹北兩市，或是相對稍偏僻的芎林、新埔等二級鄉鎮，供給量都很可觀，甚至苗栗竹南也屬受惠範圍。

相較之下，桃園則除了幾個特定區塊有稍多脫北者外，主要還是在地客買盤；桃園也有類似園區(工業區)，但顯然從業人員的購買力，完全無法和竹科人相比。因此儘管房市發展區域更多、更廣，但論價位則反而略低。

從這裡再回到上述報導，就會發現其所下標題，真的大有問題。沒錯，新竹地區確實出現6字頭豪宅價；事實上，該報導內文也都只談及新竹地區。但撇開這個特殊案例(「若山」系列)，其所屬的竹北(高鐵特區)，大多是3字頭行情，真正站上4字頭者已是鳳毛麟角，遑論5字頭。

就算是發展最早的新竹市，這幾年也很少出現成交站上5字頭的案例；看該報導列出的資料就很清楚，新竹市歷來最高單價，大概就在45萬/坪左右。

不光是6字頭價，放在整個新竹是特例中的特例、並非常態，擺到桃園更是如此。根據住展房屋網企研室歷史資料，到目前為止，整個桃園出現過的最高單價(牌價)，頂多50來萬一坪，且也是極少數，大概多在藝文特區，唯一例外是舊市區國泰建設的「國泰賦都」，104年第一季末預售開價高達52萬/坪；至於成交，頂多就是接近50萬/坪，真正站上5字頭者，幾乎是少之又少。因此該報導『桃竹苗豪宅衝上6字頭』的標題，下得實在非常欠考量，甚至可說是以偏概全。