台灣集中市場指標股，有「護國神山」之稱的台積電(2330)，在今(2020)年8月24日公告，大舉斥資48.4億元買進台南科學園區內原屬於彩晶的南科廠房，根據了解，這已經是台積電第四度出手買進鄰近的其他公司廠房，總計投資金額已高達上百億元。

台積電股價衝高

台積電股價在今年6月1日收盤為295.5元，當躍過300元大關後，一路上衝至7月27日突破400大關，收盤為420元，而7月28日最高價為466元。

台積電股價在短短兩個月漲幅驚人，手中有一張台積電股票的人，走路都有風，一位專蓋中高價位建案的北部建商老闆談到，他有一個員工在65元左右買進不少張台積電，「存股」至今幾十年，如今股價上400元，該位員工半開玩笑說「好像可以退休了！」讓一些資淺員工羨慕不已。

台積電股價狂飆，也帶動台股從6月1日的11109.29點，在7月20日收12686.36點，一舉躍過1990年的最高點12682點，並在7月28日來到「萬三行情」的13031.7點。

台股因資金狂潮，帶動股市大漲，而台積電的投資動作更備受股民關注外，連不動產的買進動作，也牽一髮動全身。

對台積電來說，買廠的動機很簡單，就是因應南科擴產的營運需求；但對不動產界來說，則可以有很多的「想像」空間。

南科周邊房市紅火

首先，台積電擴廠，代表他會晉用更多的科技人才，這些人若不是台南當地人的科技新貴，那麼，在南科附近便有「租屋」或「買屋」需求，甚至需求會外溢至外圍半小時至一小時車程的縣市房市。

以前，農民都說是「看天吃飯」，但現今，說不少建商是「看南科」、「看台積電吃飯」，一點都不誇張。

南科的發展，為周邊行政區帶進居住人口，當地房仲業者說，除了台南市東區、安南區外，包括永康、善化及新市區等地區的房市都受惠不少。

此外，看好南科效應，包括興富發很早就南下台南購地及推案，董事長鄭志隆近期更表示，只要台南有土地要賣，多少都買。

而代銷龍頭海悅國際則在八月公告，砸下五億元，收購福益實業位於台南市中西區的670坪土地，打算推出總銷二十多億元的首購住宅案。

海悅國際總經理王俊傑表示，南科效應早就外溢到岡山、橋頭一帶，南科廠商的擴廠動作，不僅帶動廠辦土地的需求，而其龐大的就業人口更帶動剛性住屋需求，因此，其旗下的希華建設，去年就以2.85億元買下「九份子重劃區」上千坪土地，就是看好當地的房市發展。

此外，根據了解，因為台南市區及周遭行政區的房市，受惠南科效應，房價基期變高，有些台積電的員工認為房價過高，還跑到一小時車程的台南鹽水地區購屋，台積電還特地開交通車接送員工上下班。

據一位台南市鹽水地區的人表示，最近，就有上市建商太子建設到鹽水推出預售案，讓鹽水的房市有轉趨活絡的跡象。

資金狂潮 廠辦交易熱

而不僅是住宅市場被帶動，全台一些商辦及廠辦土地交易，也受到台商資金回流，以及買地設廠的需求所帶動。

瑞普萊坊最近就公布好消息指出，繼去年十月以13.18億元，標脫勝華科技楊梅廠土地，今年4月以8.4億元標脫台中工業區廠房之後，再傳捷報，8月26日以45.68億元，標脫楊梅幼獅擴大工業區廠房，為今年工業地產交易金額第三高！

總金額僅次於長虹建設(5534)以61.4億元買下新北市土城區大安段乙工土地，以及台積電以48.4億元購入瀚宇彩晶(6116)南科在建廠房、設備。

根據瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計，截至今年八月底，工業地產交易總金額940.7億元，較去年同期的585.04億元大增61％，僅差5億就平去年全年紀錄，買氣暢旺。其中廠房部分更是翻倍成長，目前為止交易破300億元，較去年同期成長92％。

總經理劉美華分析，美中貿易角力及疫情兩大因素促成半導體、產業升級、物流等三大需求，力拱工業地產投資成為席捲不動產市場最強的主力，光是護國神山台積電一家廠商在南科投資的總金額已破百億。

此外，建商看準台商回流、製造業升級或總部商機，如：萬海購置內科廠辦總部，也大舉在北台灣的購地推案，長虹、遠雄、宏盛、德恩購進大面積工業地，光土城乙工就交易100億元。另外，疫情改變消費行為，統一企業、聯華食品分別於台南新市樹谷園區、桃園市觀音區工業區，購地籌設物流園區。

雙北廠辦熱潮被帶動

劉美華強調，從近期緯創(3231)將中國崑山廠、機殼廠可成(2474)處分泰州廠房，以及台積電重押南科、外資直接在雲林設置資料中心，可知未來產業鏈重置的結構性效應還會發酵，工業地產剛性需求不只短期會挾資金行情，重寫歷史，中長期還會因為投資開發，再出現新一波交易熱，值得投資人密切關注。

普華國際不動產公司總經理田揚名表示，在中美貿易戰及新冠疫情的衝擊下，工業地及廠辦需求持續擴充，加上近來利率水準處於低點，整體商用不動產市場交易回溫，尤其是工業地產及廠辦。

田揚名看好未來由南港東區門戶延伸至南軟大汐科之工業廊帶，由於南軟僅隔基隆河連結到汐止，鄰近台北市市區交通節點南港軟體園區雙捷運站，在未來規劃中捷運民生汐止線環評過關及台電南港變電所改建計畫等效應下，大汐科工業廊帶區域地段優勢且增值潛力大幅提高。

根據普華國際不動產公司統計，汐止近五年廠辦交易熱絡，集中於新台五路一至二段，大同路一段，以遠雄U-Town交易量最多，包括緯創軟體、精華光學、宜進開發、台灣醣聯生技及廣錠科技等知名大廠進駐，其次是台灣科學園區和東方科學園區，加上國揚實業於2016年買下5000坪工業地，規劃第三代旗艦級廠辦約2萬4000坪，以及去年遠雄U-Town二期等推案加入供給，使汐止近年躍居新北萬坪廠辦銷售之冠。

普華國際並接受台灣科學園區內業主委託，公開標售整棟科技廠辦，田揚名指出，本案建物屋齡僅四年，招商已完成整棟滿租，因初期設計量身打造樓板挑高及樓板承重高，更備用二．五噸貨梯及卸貨碼頭，為高規格優質廠辦，整棟科技廠辦稀有釋出。

另根據CBRE世邦魏理仕發佈《二○二○年上半年台灣工業地產市場報告》指出，今年上半年全台工業地產交易活動熱絡，總成交金額達新台幣396.2億元，其中工業土地交易佔47％強，較上年同期成長21％。

自用型買方撐起一片天

自用型買方不畏疫情衝擊，上半年共投入新台幣近259億元購買工業土地、廠房及廠辦，其中以電腦及周邊設備業者最為積極。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，鑑於新冠疫情引發全球供應鏈斷鏈疑慮，加上中國大陸市場勞動成本增加等因素，國際市場逆全球化(deglobalization)已成形，促使許多台灣製造業者加速調整全球產線布局，將部分產能遷回台灣。

根據統計，上半年共有27家台商獲准回台投資，多數業者選擇於現有廠區內擴產，亦有部分廠商新購入土地或廠房，以滿足營運需求。

李嘉玶認為，雖然新冠疫情二次爆發的隱憂居高不下，未來數季台灣工業地產市場的買賣動能仍可望維持穩定，且在低利環境下，以電子業為首的自用型買方將持續尋找適合的擴廠地點，預期也將刺激更多台廠加碼投資台灣。

世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學表示，受惠於自用需求強勁以及全球供應鏈重整效應，全台工業區土地平均地價已連續六年呈成長趨勢。

大台北掀起「搶種商辦」熱潮

據住展雜誌統計，截至2020年8月為止，大台北商辦(含廠辦)建案待售總量約1,091億元，比去年同期增加近120億元，年增幅約12.3％。

住展雜誌研發長何世昌表示，近年因商辦市場看俏，越來越多建商投入商辦開發，預料在下一波商辦完工交屋高峰2024年來臨之前，商辦市場的榮景仍然可期。

台北市線上銷售中的14個商辦建案，高達11個多位在士林、北投、內湖、南港等地，尤以內湖7個為最。

新北市的商辦大多集中在汐止、新店、中和、土城與新莊等地，尤以汐止、中和兩地的供給量較大。汐止主要為「遠雄U-TOWN」一期與二期、「環宇科技中心」、「富鼎科技大樓」等案，中和則有「中板科技大樓」、「台灣科技廣場」、「世界Ｗ」等案。

何世昌分析，大台北商辦市場出現「缺貨」，主要是：

第一，目前線上供給多為B辦，A辦供給短缺的情況依舊嚴重。

第二，因住宅價格普遍仍高於商辦，部分商辦游走灰色地帶，被買方作為住宅使用，商辦的實際量因而比帳面上還少。

第三，部分銷售中的商辦建案，空間規劃不見得符合目前企業主的需求。

第四，有些商辦建案希望整棟出售，像內湖「鼎實科技大樓」、南港「砳建築」等案，能負擔的企業主相對較少。

（顏瓊真）

文章來源：理財周刊