回顧2009年在全球量化寬鬆及台灣遺贈稅大降的環境下，資金大舉回流，如今，2019~2020年上半年同樣在量化寬鬆及租稅大赦下，資金大舉回流，而如何引導這股資金洪流投入有效的公共建設，讓台灣經濟走出輝煌的三十年，政府將扮演最重要的推手。
台灣房市已走完長線揚升階段的50年大週期循環
當前，在台灣經濟面臨轉折的重要時點上，對房地產而言，從1968年到2018年已走完五十年揚升階段初升、主升、末升段的大週期循環，若把五十年拆分為初升、主升、末升三階段分析如下：
(一)房市50年初升段(1968~1975)：
1968年之前，台灣由農業社會邁向工業社會之際，家庭型態維持三代同堂的生活模式，房市處於低交易時期，但從1968~1975年之間，台灣經濟累積了數年二位數的驚人成長，人口往都會集中，匯集了購屋租屋的大量需求，年輕一代置產模式由透天轉公寓，由公寓轉大廈，由老屋轉新屋。
建商抓住了大量購屋需求，成功推動房屋預售制度，廣建七層以上大廈，造成房價大幅波動約三倍，一直到1975年因政策壓制及蔣中正逝世才結束房市第一循環的初升階段。
(二)房市50年主升段(1976~2001)：
1976年開始，台灣在經濟成長維持在7%以上的續航力，國民所得大幅提升，由人均美元1,500元劇升至15,000元，經濟起飛也造成三代同堂家庭型態起了變化，而人口仍然持續增加，嬰兒潮時代出生的年輕人就業創業有成就陸續自立門戶，購屋需求也因此推升到最高峰。
1976~1990年的十五年間房價漲幅超過十倍，1990~2001年房市才在熱潮中盤整十年，但在這盤整十年中，經濟成長仍維持7%水平之上，掀起一股換屋熱潮，房市交易量創歷史高峰，最高達到五十萬戶新高。
(三)房市50年末升段(2002~2018)：
2000年台灣政黨輪替，陳水扁總統主政，在2001年宣布增值稅減半及數千億房屋首購貸款補助，政府表面上拉房市，其實主要目的在於拯救亞太金融風暴造成的台灣金融危機。
到2008年房價漲了一倍，雖然遇到全球金融海嘯，但在全球QE與馬政府宣布遺贈稅降低並連降七次利率的刺激下，房價又漲了近倍，整整多頭走了十多年，到2014年房市才正式反轉向下，同時也在政策軟著陸的引導下，房市到2018Q3全面止跌，結束了十多年多頭行情，也結束了台灣五十年房市長線初升、主升、末升段的大週期循環。
為什麼台灣房市揚升階段大週期已經結束？
(一)從基本面分析：台灣由新興國到已開發國的經濟大成長高峰期已過，經濟成長將持穩，且人口少子化與老化，勞動力將下滑，年輕人購屋能力也將大幅降低。
(二)從技術面分析：景氣大波動循環已過，在經濟持穩、供需平衡下，除非有重大利多與利空因素影響，否則房市未來走勢難有大幅漲跌，若因外力因素造成房價高幅度漲跌，最終仍會回歸基本面。
(三)從政策消息面分析：中美商戰引發強權對立，此種冷戰情勢將延續多年，加上兩岸關係等不確定因素加劇，未來房市只能靠經濟基本面表現，房價無法再有倍數漲幅的高度成長。
台灣房市未來50年大週期 將在平穩中跨越時空浪潮
台灣房市走完了長線五十年揚升大週期，未來面對的市場，基本上會與經濟表現的基本面同步，在第二大週期中，未來幾年處於大週期初升段，房價雖有三、四年小陽春行情，但沒有大漲大跌本錢，2025年以後，房價才會有較明顯的波動，其中，兩岸的未確定因素可能有較明顯變化，影響房價機會就會升高，在未來大週期的主升段行情，應該是由五十年屋齡的老屋換屋潮引領帶動，屆時市場交易的活絡值得期待。
（李同榮）
文章來源：理財周刊
