銀行搶客祭優惠 申貸眉角得留意

為吸引購屋族目光，銀行紛紛祭出優惠房貸方案。

後疫情時代，資金狂潮來襲，不僅股市創歷史高點站上萬二紀錄，股先行於房，房市也隨之受到鼓舞，加上過去數年壓抑的買盤出籠，房市再現熱潮，為了吸引客戶目光，公營、民營銀行紛紛祭出優惠貸款，不論是核貸成數、寬限期年限，甚至還有祭破1%的低利優惠。

根據第一銀行與台灣房屋日前所做的「房貸大調查」，受訪購屋者表示，挑選房貸首重房貸利率，比重高達88.9%，且有多數受訪者表示，相當在意可貸成數多寡，此外，因應新冠肺炎疫情衝擊，中央銀行3月宣布降息1碼，房貸利率也跟著調降，有51.8%受訪者坦言，確實因為降息而動念購屋或換屋，其中更有22%的受訪者想趁利率低時再買一間。

利率低、游資流竄 房市熱度攀升

屋比房屋總監陳傑鳴表示，由於今年國內儲蓄險商品相繼停賣，如今郵局一年期定存利率又僅有0.81%左右，保守投資人的資金放定存幾乎無利可圖，因此，現在對於手頭有閒置資金的民眾來說，確實是一個買房置產的不錯時機。

後疫情時代房價回補，小資族若沒有富爸媽，得靠房貸才能購屋。(圖/鮑行健攝)

各家銀行也積極搶客，而為了讓民眾能更容易買房，目前市場中有「5年寬限期」、「40年房貸」、「最高貸款成數可達9成以上」、「房貸利率僅0.94%」等多元的購屋貸款方案讓民眾依需求運用，甚至有還有「階段式還款」(本金錢低後高)的新方案，前10年只要償還本金1成，此時民眾只要已存夠自備款，有相當大的機會能晉升為有殼族。

專家提醒 小心低月付、高成數

百億房產教練RENBA認為，若是「5年寬限期」，建議收租置產族可考慮，另外，近期也有許多購屋族為新婚家庭就相當適合，收入較少、家庭人口不多的情況下，成家初期選擇小坪數產品，居住5~8年、小孩出生後產生換屋需求時，就可趁勢換屋。

在高成數房貸方案部分，目前有安泰銀行、日盛銀行及中國信託銀行推出9成專案可供民眾挑選，興富金地政士事務所代書陳鶴天指出，市面上的9成房貸多半是以8成房屋貸款搭配1成裝潢貸款，且撥款方式有前後次序之分，在房屋過戶時，先撥款8成房貸後，交屋才能再撥款1成裝潢貸款，且裝潢貸款利率較房貸多出0.2%~0.3%，但好處在於，相較於信貸貸款年限最高7年，裝潢貸款最長可分為20年攤還，且利率也較低，對於家庭收入較緊繃，或是單薪家庭而言，除了可以購屋外，裝潢費也可一併貸款，不需額外撥出近百萬現金支付裝潢費用。

低利時代、資金寬鬆，游資往房市流竄。

目前市場以傳統「20年本利攤還房貸」最常見，因應目前房價居高不下，現在多數銀行已經有提供「30年房貸」的專案，在房貸利率方面，20或30年貸專案，針對優質客戶不論公股行庫貨是民營銀行，最低房貸利率已經殺到1.31%，寬限期甚至可長達5年，另外，亦有「40年房貸」，但目前市場提供的銀行相對較少，僅有永豐、合庫、星展等3間銀行提供，寬限期最長為3年，貸款成數最高為8.5成，民眾使用「40年房貸」，在總利息支出、貸款限制、自備款都較20~30年期的房貸專案更多。

評估還款能力 選擇合適方案

至於近期，由房貸龍頭土地銀行率先推出的「階段式還款」，陸續也有合作金庫、第一銀行及王道銀行等行庫加入戰場，陳鶴天分析，以常見的三階段還款方式，若以貸款金額1,000萬元、年限30年，最低利率1.94%，寬限期2年，寬限期後最低還款本金為1/1000計算，前2年每月只需支付利息16,167元，第3~8年每月25,593元，都相對於房貸本利攤還輕鬆許多，但到了第9年後，每月負擔達43,213元，總還款金額比傳統房貸多出28.2~44萬元不等。

RENBA認為，若想採用「階段式還款」，適合首購小資族，初期還款輕鬆，但預估所得收入會再2~3年後逐步成長，可用多出的收入及年終紅利大額清償本金，否則後頭還款壓力相當龐大。

第一銀行表示，「階段式還款」限制40歲以下年輕首購族群申辦，主要在於成家初期收入不多，但未來事業、所得有所成長空間，還款能力增加，不過目前而言，仍以20年的本利攤還房貸佔比最高，建議貸款人在申辦前可謹慎評估個人還款能力，再依能力選擇房貸方案。

至於，購屋者該選擇怎樣的房貸方案呢？陳傑鳴表示，建議民眾房貸若月繳款金額維持在總收入的3～5成內者，在沒其他更穩定、利率更高的投資管道下，選擇貸款20年較優，不僅可以盡早還完，相對繳給銀行的利息也較少，至於「自備款不足」、「月收入不高」、「短期內有資金周轉需求」等經濟壓力較大者，購屋可考慮使用30年以上的房貸專案，較有機會滿足低自備、低月負擔的購屋需求。