【文/連珠君】最新修訂的租賃新制2.0版,即將在今年9月1日實施,影響範圍最廣泛,包括電費最高收費分夏季及非夏季,皆不能超過台電最高級距,還有房東必須告知房客房屋是否為凶宅,另外,裝潢修繕、租約到期遺留物的處理辦法,都有明確的規範。
▲租賃新制2.0版即將在9月1日開始實施,這個版本適用企業房東,只要房東有重複出租房屋,就要使用該版本。企業房東認定寬
惡房東張淑晶事件後,政府修訂新制租約,也是就是現在這個租賃新制2.0的第1版,包租公律師蔡志雄表示,坦白說,因為這個版本是最早出現,內容比較簡略,是屬於企業房東的版本(應約定不得約定事項),很多房東並不認為自己是企業房東,但政府對於企業房東的認定標準很寬,你有1個房間、1間房子出租,只要有反覆出租的行為,就構成企業房東,因此,這個版本是絕大多數房東都要使用,適用範圍最廣泛。
這次修訂的內容,最重要的是電費,將夏季及非夏季的收費標準,明定不可超過台電最高級距,另外房子如果發生凶宅的事故,也必須要告訴房客,事實上,租賃新制2.0版大部分是複製個人房東用的,包含包租業者跟房客簽的租約,也都有類似的規定,比如說房客要裝潢修繕,必須取得房東的同意。
房客擺爛 小心被扣押金
房東與房客最容易發生爭議,就是在租約到期時,如果房客拒不搬遷,也不點交,有遺留物在房屋裡面該如何處理,如房東通知房客點交房屋,通知後,房客仍然不點交,就視為完成點交,另外,也將租客「欠繳租金」、「毀損房屋」及「處理遺留物」費用,納入押金的扣抵範圍。
▲租賃新制2.0版將電費分為夏季及非夏季,均不可以超過台電最高級距。蔡志雄指出,租賃專法通過,以及政府針對不同房東身分有不同的租賃契約範本,用意都在於保護房客,但事實上,房客連租約分成3種類型都不清楚,實務上,100個房客中,有99個半的房客都不知道,政府如何去落實,如何透過租賃專法、租約範本去保護房客,是因該去探討的。
坦白說,房客本身也要做功課,這3種租約版本在內政部部動產資訊平台上都能看到,不用等到跟房東簽約才看到,事實上,這3種版本除了名稱不同,裡面內容大同小異,簽約前先下載下來,看清楚內容,如果房東租約版本跟政府的一致,如果一致,就代表這是合法守法的好房東,另外,看租約的內容也可以輕鬆的區分,現在大部分的合約都是橫式,如果房東的租約是直式,沒有附屬設備這些表格,就代表這並不是政府的租約版本。