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黃舒衛/零利率政策易放難收 糾結買不買房?做就對了!

▲▼ 買房 。(圖/記者林裕豐攝)

▲利率影響房價。(圖/記者林裕豐攝)

文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

買屋就像買車,跟一般消費行為不太一樣,不管對年輕人或事業有成的中高齡買方來說,購買的商品可能是這輩子遇到第一次或最大筆的消費金額交易,因此除了對於物件的挑選特別仔細,對於偏好特別堅持之外,除非有富爸爸撐腰,或是換小屋,否則多數都需要向銀行貸款。是故,年輕人買屋第一道關卡就是以個人、家庭收支條件,安排合理的貸款計畫,完成成家美夢。

而貸款計畫最關鍵的三個要素,一個是利率,一個是成數,一個是借款期,三者都關乎購屋之後每月的房貸負擔,其中市場的房貸利率走勢,背後有許多因素決定,其結果也往往微妙決定未來房價走勢,因此能參透利率變化的人,不但能掌握投資機會,更能善用貸款槓桿,成就安家、致富的目標。

中央銀行公布今年五、六月台銀、土銀、合庫、華南、一銀等五大行庫新增購屋貸款利率為1.349%、1.359%,均為歷史新低。但房貸利率創新低是新聞嗎?好像不是。

因為從2015年六月開始,購屋貸款利率就毫無懸念、一路向下。這對消費者有什麼意義?簡單來說,對於背負貸款的人來說,假設向銀行借500萬、利率2.5%、借款20年、無寬限期,則每月應繳26,232元,當其他條件不變,利率降到1.5%,則月付金則降到23929元,頓時少了2千多塊、將近1成的負擔,等於有更多的金錢可以消費、儲蓄。

然而,另一方面,如果我覺得每個月2萬6千元的負擔,隨著我的薪資成長或是習慣養成,已經不是壓力,在降息的狀況下,同樣月付金,反向可以貸到540萬,於是擴張信用來換屋、增貸的現象就大大增加。但反過來說,晚進場的買方恐怕就要承受低利之後信用擴張、資產價格走揚的結果,越晚越貴。

「利率不漲、房市不崩」或「低利助長房價」的說法甚囂塵上。雖然主管機關、學術單位可以拿出許多反證打臉,但隱隱然在零利率、負利率的趨勢下,把錢放在銀行收定存,絕對不是個好主意,更不是大額存款零利率的有錢人動過念頭的選擇。所以熱錢轉進股市、房市,最後長駐實體資產的大勢難擋。

重新聚焦今年房市交易,對利率、房租收益最敏感、房產投資最專業的壽險業獵地、搶樓的金額已從去年全年的360億,翻了不知幾翻,來到今年的1003億,難道不是間接證明利率貼地之後的投資大趨勢。

▲▼ 買房 。(圖/記者林裕豐攝)

▲年輕人買屋第一道關卡就是以個人、家庭收支條件,安排合理的貸款計畫,完成成家美夢。(圖/記者林裕豐攝)

或許你會問,利率還會再走低嗎?此波低利走勢主要是為了因應新冠肺炎全球肆虐,美國聯準會三月祭出無上限QE救市,全情各大央行也同步降息、釋放資金救市。影響所及,即便嚴控疫情有成的台灣也不得不降息。

最樂觀預期,疫苗最快在第四季上市,全球經濟復原恐怕還要花上2到3年。以上一次量化寬鬆的放、收水時間點來看,分別是2008、2017年。

這次疫情狀況比金融海嘯時間長、影響大,放水規模空前,再加上歐、日過往零利率政策也是易放難收,估計全球資金大浪還會持續湧出,台灣超低利率的狀況難改。

有買屋計畫的年輕朋友,只要財務負擔算清楚,選好產品,就得趕緊下手,否則3、5年之內,除非還有其他致命變數發生,否則房價將是看回不回。不要再糾結在少子化、低薪化的社會結構問題。就像凱因斯說的:「長期來看,大家都死了。 (In the long run, we are all dead)」。先解決眼前的生活平衡問題,想買屋強迫儲蓄、成家生子,不想居無定所,就下定決心,馬上做了吧。

►黃舒衛小檔案

學歷
政治大學地政系碩士
經歷
國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理
現職
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監