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申辦「以房養老」方案,須留心五大關鍵

中國時報

2020年06月27日

不想當下流老人,申辦「以房養老」方案,須留心五大關鍵,包括房貸利率、貸款年限、房價、申辦年齡以及房產座落位置。(本報資料照片)

 不想當下流老人,申辦「以房養老」方案,須留心五大關鍵,包括房貸利率、貸款年限、房價、申辦年齡以及房產座落位置,銀髮族最好申辦前先試算,了解未來2、30年撥款狀況,搭配相關保險年金是否足夠生活所需,專家表示,以當前利率、貸款年限等條件分析,房屋總價逾千萬,申辦人每月拿回的錢,較能維持相當生活品質。

 兆豐銀行指出,民眾選擇「以房養老」,首先應考量「貸款年限」,一般以房養老的貸款年限多是30年,申辦年齡需滿65歲,像是兆豐銀則是年滿60歲就可申辦,提早享受退休生活。

 第二是「房價高低」的考量,兆豐銀指出,房價高低主要影響實際貸款金額,連帶影響貸款人每月養老金可以領多少,目前貸款額度一般都是7成,鑑價愈高、可貸得愈多;若以市價1800萬元房子承做「以房養老」,借款30年共360個月(30年x12月),貸款7成為1260萬元,銀行每月撥貸3.5萬元(1260萬元÷360個月),可以維持相當不錯的生活品質。

 三是「貸款利率」,一般以房養老類似「年金」,每月領取1筆養老金,但實際金額會扣除貸款利息,因此目前巿面推出的方案多為每月領到的錢會逐月遞減;如首月可領3.5萬元,第2個月起每月開始計算利息,之後隨每月累計的貸款金額愈來愈高,應還利息也會增加,實際可領的錢也會逐月減少。每月利息多寡是影響每月實領金額的最大關鍵。多數銀行業者在利息吃掉每月撥付款項1/3時,會暫停提高每月的利息費用,等到個案結束時,自房子剩下的殘值中一起扣除。

 「房產坐落區位」也重要,一銀主管指出,一銀承辦以房養老利率約在1.77%至3.5%間,區段好,像是台北利率便會較低,中南部、尤其鄉間,因風險考量利率較高,最多加2.6多個百分點。另房產坐率位置也會影響貸款成數,有業者指出,部分位於鄉間個案,貸款成數可能降至5成左右。

 值得注意的是,有銀行主管指出,以房養老方案,還須留心部分銀行要求申辦人房子須自住,不能出租,主要為避免結案時房子遭租戶占用,引發紛爭。