日租套房之消費安全問題
圖片來源：shutterstock住高雄的好姐妹聯袂北上進行五天四夜的旅行，上網發現許多裝潢精緻、看似便宜的套房，卻沒有完整的地址、房價標示，到了現場更發現，竟是隱身在頂樓加蓋的老舊公寓內！入住後，隔音不佳、悶熱不通風的環境，讓姐妹們大嘆好掃興！這才發現，原來是誤入住非法的日租套房（註1） ！
所謂「日租套房」是近幾年興起的一種旅宿型態，通常隱藏在都會公寓大樓內及都市鬧區民宅中，長假藉「民宿」之名或是登記為「租賃業」，而實際上是違法經營旅館業務。業者雖然知道，在許多縣市不得經營日租套房，但為了規避稽查，跑到國外網站（註2）刊登廣告（Airbnb單間短租平台）。甚至，有部分旅館業及民宿業者以「合法掩護非法」（如福華大飯店-新光天母傑仕堡的網頁廣告），擅自擴大營業客房數，或以未經許可之處所經營者（註3） ……。
由於日租套房的價格相對便宜、出入便利，吸引許多背包客的青睞，但這些日租套房，規避旅館業法規規範，形成消防與治安隱憂。其涉及層面至為廣泛，可能衍生的問題，除包括住宿資訊是否透明、住宿環境是否安全外，而且在租賃法制不健全之下，違法轉租、違法隔間、違法經營的問題也將浮現；又日租套房經常是潛藏在公寓大廈內，造成住戶的噪音，影響安寧與安居、而業者違規隔間也可能有公共安全問題的疑慮。此外，日租套房與合法的旅館業者，也形成不公平競爭。
日租套房應如何管理，攸關消費者權益至鉅。中華民國消費者文教基金會與交通部觀光局合辦「點亮『黑房』： 訂對房間讓你上天堂，訂錯房間包你變肥羊」座談會，筆者擔任該座談會之與談人，茲將與談重點整理分述如下，以供讀者分享。
一、日租套房，有哪些風險？
合法旅館或民宿，都會在房間門後張貼「避難逃生路線圖及住宿須知」供旅客事先閱讀，住宿的各樓層必然設有防火（滅火器）、逃生等設備、設施與位置，且許多合法旅館都依規定使用防火建築材料，如地毯、窗簾、隔間設備均有一定的防火效果。
非法日租套房未經過建築、消防、衛生等主管機關的檢查，也未投保公共意外責任險，安全堪慮，且多數藏身公寓大樓間、其室內隔間裝修，並未經室內裝修之許可，頂樓加蓋的違建，或是窄巷內，影響其他住戶生活安寧，也阻礙逃生動線。
此外，部分業者採匿名經營，如果出現消費糾紛，旅客往往求償無門，得不償失。
二、轉租規範不足，危及交易安全
目前日租套房的經營模式，二房東的情形非常普遍，其與出租人（屋主）的關係，可能有以下兩種模式，其一是同意轉租（經營日租套房）者，其二是委託經營之性質，如屬後者，其受任事務，又不僅是代為媒介而已，尚包括以統包方式代為（如處理房屋修繕、代收租金、催繳事宜，甚至訴訟、非訟等程序）等相關管理事務。
雖然依民法第443條規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」但如未經屋主同意而轉租時，依民法第443條第2項規定，承租人未經出租人同意，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。又依第444條規定，承租人將租賃物轉租於他人者，「其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」所以，二房東（承租人）仍應對房客（次承租人）所造成的損害，向出租人負負賠償責任。
足見，民法規定完全站在保護出租人的角度立法。並未考量一旦二房東與屋主發生履約糾紛，房客（次承租人）卻是最大的受害者，對於弱勢保護，顯有不足（註4）。反觀日本的借地借家法第34條設有對轉借人之保護之機制（註5），亦即，住宅轉租時，屋主因租期屆滿或因故提出解約而終止時，若未通轉租人，其終止無法對抗轉租人。而且，該項通知必須自通知日開始經過六個月後，始生終止之效力。
兩相比較，我國的規範明顯不足，宜參考先進國家之經驗，加以檢討增訂。如允許轉租，應考量明確對二房東課以一些義務，例如，應與房東連帶就租賃物負擔保責任；締約前應事先說明其角色與權責；收取租金應與其繳交之租金部的超過一定比例（註6）等限制。
三、無照業者不可能因修法而即刻被『正法』，該怎麼辦？
雖然，政府已於2015年2月4日修正公布「發展觀光條例」之部分條文，其中第55條修正增訂第5項規定：
未依本條例領取登記證而經營旅館業務者，處新臺幣十八萬元以上九十萬元（修正前九萬至四十五萬元）以下罰鍰，並命其立即停業。經命停業仍繼續營業者，得按次處罰，主管機關並得移送建築主管機關，採取停止供水、供電、封閉、強制拆除或其他必要可立即結束營業之措施，且其費用由該違反本條例之經營者負擔。
同條第7項：「旅館業及民宿經營者，擅自擴大營業客房部分者，其擴大部分，分別依前二項違規營業或經營行為論處。」、同條第8項並規定：「違反前三項規定者，主管機關得公布其名稱、地址、負責人或經營者姓名及違規事項。」
此外，目前尚有許多提供住宿的公家機關會館，包括國軍英雄館、教師會館、警光會館、青年活動中心、學舍等……，依條例第24條第3項規定，非營利事業單位得從事接待住宿服務，由主管目的事業單位內政部訂定管理辦法即可。如此，規避旅管業之許可，卻可經營住宿事業牟取利益，究有不當。故本次條例修正已刪除第24條第3項，並增訂70條之2規定：
於本條例……修正施行前，非以營利為目的且供特定對象住宿之場所而有營利之事實者，應自本條例修正施行之日起十年內，向地方主管機關申請旅館業登記、領取登記證及專用標識，始得繼續營業。
乍看之下，上述修法以較以前嚴謹，然以旅館的標準來檢視日租套房，據觀光局督導中心主任劉士銘表示，合法業者需經層層安檢把關，才能取得執照。顯然大多數是無法符合規定。不過，目前的非法業者大都藏身公寓大廈，稽查並不容易，不可能因修法而即刻被『正法』，所以，如何落實執法才是重點。
根據交通部觀光局旅館業查報督導中心資料（註7），日前違規日租套房全台列管2653家，其中以台北市214件最多，台南市、高雄市和台中市（107家）也都超過百件，交通部觀光局除應定期公布各縣市政府的查緝績效，積極督導各縣市加強聯合稽查、即加強宣導呼籲民眾辨識並選擇合法旅館外，尚宜考量設立檢舉獎金，以彌補缺漏。
違規經營的日租套房，外觀上與一般公寓大廈無異，造成主管機關稽查困難，卻也造成「半夜十二點到一點，通常都是五、六個人，在拖行李的時候也是大聲講話，都會影響到附近住家 。」（註8）導致同一棟公寓大廈之住戶困擾不已。類似情形，主管機關應想一些對策，不能以稽查不易搪塞責任。因為「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。」、「依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。」依公寓大廈管理條例第36條第3、12款規定，是管理委員會無所旁貸的職掌。主管機關應通令轄區內的各公寓大廈管理委員會，依公寓大廈管理條例規定，作必要聯繫，並適時提出檢舉，以杜不法。
四、加強分級輔導管理，健全專業發展
據了解，短期出租業者的經營型態，不僅僅日租型而已，尚包括營月租型（マンスリーマンション）、周租型（ウィークリーマンション） 或部分房間分租型レンタルルーム）等，其與旅館、民宿等營業規模亦有差異，政府機關如僅以「鋸箭法」將較大規模的經營者，輔導合法登記，其他全部列為非法，可能尚有斟酌餘地。
另一方面，雖然經營短期租賃的型態，在國外已經盛行。從日租套房的普及，國外盛行的「共享經濟」行為已吹入台灣，Airbnb共同創辦人暨技術長納森（Nathan Blecharczyk）2015年10月23日也來台，與行政院對話，擬在台成立分公司，希望政府讓日租套房合法化；但因此舉將對現有旅館業權益將造成嚴重衝擊，勢必引起國內旅館業者激烈抗議，而且，日租套房的收益增加，也會影響長租型物件減少或租金提高的副作用。目前尚在行政院進行利弊分析，整體考量。
個人認為，防杜不如疏導。為強化住宿安全、業者公平競爭外，也要健全租賃市場的發展。因此，短期租賃管理業似可加以分級管理；亦即，如不符納入旅管業管理外，亦應訂定短期租賃管理業之管理規範，同時並強化以下的規範措施，杯以導向正軌。
(一) 應規範定型化契約，提供必要資訊
為保障旅客訂房權益並確保訂房契約之公平合理，交通部已依消保法第17條規定於2013年8月1日公告（自102.10.1生效）「觀光旅館業與旅館業及民宿個別旅客直接訂房定型化契約應記載及不得記載事項」，對於日租套房既視同旅館業，中央主管機關更應公開宣示日租套房業者，應於網路訂房時適用上述應記載與不得記載事項，俾免衍生消費糾紛。
因此，業者必須在網頁公示其定形化契約內容，包括下列重要項目：
1.業者除提供住宿外，是否包括：（請勾選）□餐點（早、午、晚、下午茶）_______客（請圈選）□空調設備□盥洗用具□網際網路□接送服務□其他__________
2.旅客訂房後旅客入住前，業者（請勾選）：□不收取定金□收取定金新臺幣____元（不得逾約定總房價百分之三十）。
3.旅客解除契約時，應通知業者，並得要求業者依一定標準比例返還已繳之定金。
4.業者應設消費爭議處理申訴（客服）專線或電子郵件信箱。
5.旅客於訂房後，要求變更住宿日期、住宿天數、房型、房間數量，經業者同意者，旅客不需支付因變更所生之費用。
6.業者無法履行訂房契約時，應即通知旅客。如因可歸責於業者之事由致無法履行訂房契約者，應負損害賠償；即﹕
(1)如業者已收取定金，應加倍返還之；其因業者之故意所致者，旅客並得另外請求以定金三倍計算之損害賠償。
(2)如業者未收取定金，旅客得請求以約定房價一倍計算之損害賠償；其因業者之故意所致者，旅客得請求以約定房價三倍計算之損害賠償。
7.業者與旅客應於入住當日＿＿時前，向對方確認住房。
8.業者應確保旅客入住期間客房合於使用狀態，並提供各項約定之服務。非因旅客之事由致客房設備故障者，旅客得立即通知業者，並得要求更換房間。
(二) 應建立申報登錄制度，以利永續經營
專營租賃管理業（サブリース/sub lease），包括專業二房東（無論是轉租者，或受託代管及媒介者），均屬消費者保護法所稱的企業經營者，其經營是否合法，有無正當使用權原，對於消費者權益至為重要。但一律視為旅館業加以管理，似又稍嫌嚴苛，因此，筆者建議交通部應增訂一套適合短期租賃管理業的申報取可規範。
亦即參考日本的作法（註9），建立管理機制及申報登錄制度。以避免房客被不當丟包、強行換鎖，強制驅離等惡行，抑且，利用管理與申報登錄等機制，更可以提升其服務品質，健全租賃市場。因此，加強管理租賃業者，應屬當務之急。此外，為提升入居者的居住環境，確保轉租經營之安定，俾以防範糾紛於未然，主管機關似有必要要求短期租賃經營者揭露其與屋主間的法律關係（如係轉租經營者有無經原所有權人同意；如屬委託經營者，其期間與委託範圍等），應訂定完整的契約規範（註10），以供業者遵循利用。
(三) 輔導合法化，應兼顧周邊住戶之安全與安寧
主管機關要輔導日租套房合法化的過程，也要考量並尊重周邊住戶之安全、安寧等權益問題。參考日本東京都澀谷區於2004（平成18）年6月制定的「短期出租大樓（マンスリーマンション）等建築規制條例」規定，業者於集合住宅等設立經營月租型（マンスリーマンション）、周租型（ウィークリーマンション） 或部分房間出租型レンタルルーム）等營業者，必須在開始營業前以其基地半徑200公尺範圍內的住民為對象召開說明會。且須與該基地半徑200公尺範圍內的住民所組成之團體（如大廈管理組織）締結協議，並檢附該協議之書面，作為申請許可營業的必要條件。
上述許可與管理機制（圖表1），值得主管機關參酌。
建築規制條例申請許可之流程（資料來源：日本東京都澀谷區役所關於「マンスリーマンション等建築等規制条例」概要）
(四) 應建立綜合保險制度
短期租賃管理業，經建立申報登錄管理制度後，有些符合旅管業標準固然可以加入中華民國旅行業品質保障協會，對於消費者權益固然較能獲得確保。但其他短期租賃管理業經營期間，難免發生房客入住意外或房客損害房子等風險。為確保其永續經營，分擔責任風險，似可要求經營者提供一定金額作為信託履約保證基金，或參考日本的短期出租管理事業投保綜合保險之營運關係圖（圖表2）投保綜合性保險，以落實保障房客、屋主及經營者之權益。
日本的短期出租管理事業投保綜合保險之營運關係圖（資料來源：日本マンスリーマンション協会（総合保障制度）
五、結語與建議
消基會認為，租套房經營者常特意避開「日租」二字，直接將套房取名「oo公寓」、「oo小屋」等，藉此混淆視聽，且多半以網路進行宣傳，再與消費者以電話或email聯繫，且雙方僅以口頭約定住宿相關事宜，未簽定任何定型化契約。消基會認為，如此經營模式對消費者、業者雙方皆無保障，過往法律並未針對此類「非典型商業模式」做清楚定義，可業者又是以「營業行為」為目的，有逃漏稅的之嫌。因此，主管機關應加強查稽，積極輔導納入管理。
然而，日租套房的定性，發展觀光管理條例修正後已將日租套房視為旅館業納入管理。不過，短期租賃管理業與民宿及旅館業在規模、服務內容等均有差異，一律視為無照的違規旅館業，似有檢討餘地。
建議政府針對此<短期租賃管理業>另行訂定管理規範，輔導業者合法經營；再輔以嚴格稽查，獎勵管理委員會勇於查報，以利健全發展。
（作者為德霖技術學院不動產系兼任副教授，中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員）
